鳳凰衛視-戴欣明談“疫情之下多城出手調控樓市，小陽春何時歸來？疫情後
，2020年房價走勢如何？”-《財智菁英彙》采訪

 

 

本期特邀專家：

戴欣明：中國商業地產管理研究中心 主任

宋  丁：中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心 主任

戴欣明於近期，再次接受鳳凰衛視《財智菁英彙》采訪，2020年03月28日播出
，欄目精彩內容一起看。

 

主持人：彙全球菁英，聚天下財智
，歡迎來到《財智菁英彙》。新(xin)冠(guan)肺(fei)炎(yan)疫(yi)情(qing)席(xi)卷(juan)全(quan)球(qiu)
，各(ge)國(guo)經(jing)濟(ji)都(dou)受(shou)到(dao)較(jiao)大(da)衝(chong)擊(ji)
，美(mei)股(gu)已(yi)經(jing)曆(li)經(jing)了(le)五(wu)次(ci)融(rong)斷(duan)，資(zi)本(ben)市(shi)場(chang)哀(ai)嚎(hao)遍(bian)野(ye)，中(zhong)國(guo)國(guo)內(nei)經(jing)濟(ji)下(xia)行(xing)趨(qu)勢(shi)明(ming)顯(xian)，各(ge)行(xing)各(ge)業(ye)都(dou)遭(zao)受(shou)了(le)不(bu)同(tong)的(de)打(da)擊(ji)
，樓(lou)市(shi)瞬(shun)間(jian)也(ye)被(bei)打(da)成(cheng)了(le)“休克”zhuangtai。zhiqian，renlairenwangdeshoulouchuyidushidamenjinbi，jiaoyiliangzhoujian，quanguoduodishenzhichuxianlelingchengjiaodegangajumian。xuqiuduandouhaihao，goufangzhedabuleyejiushituichigoufang，buhuiyoushijidesunshi

，danshiduiyufangqihegaogangganchaofangkelaishuo
，wuyishiyalishanda，zuijinzhongguoduodifenfenchutailexiangguande“救樓市”舉措。同時，進入到3月份，隨著疫情慢慢得到控製
，各地陸續的複工複產，似乎讓樓市看到了一絲曙光，那麼疫情衝擊之後的中國樓市究竟會走向何方呢
？

解說：疫情之下，中國樓市影響究竟如何？日前，中國國家統計局數據顯示1-2月份，房地產開發投資同比下降16.3%，商品房銷售麵積同比下降39.9%

，商品房銷售額同比下降35.9%
，在二月份70個中大城市中，有19個城市新房“零成交”，24個城市二手房“零成交”。

宋丁（中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心 主任）：全國整個的疫情期間的話，這個房地產應該說是不叫歸零
，也是懸崖式的下滑
，2月份基本上就是垮的一塌糊塗，好多地方完全就是零銷售，它就是把一
、二er月yue放fang再zai一yi起qi的de話hua，還hai有you一yi個ge增zeng值zhi，那na主zhu要yao是shi一yi月yue份fen的de，因yin為wei一yi月yue份fen攤tan到dao二er月yue份fen來lai了le，所suo以yi，我wo覺jiao得de如ru果guo是shi看kan二er月yue份fen的de話hua，應ying該gai是shi急ji速su下xia滑hua，懸xuan崖ya式shi下xia滑hua，斷duan崖ya式shi下xia滑hua，所suo以yi影ying響xiang是shi非fei常chang厲li害hai。

解說：為了緩解疫情帶來的衝擊，中國60多個城市開始出手穩樓市。之前，河南駐馬店發布17條穩定產組合拳政策，除了降低預售門檻，還提出首套房貸款最低首付比例由30%下調為20%。濟南
、西安、杭州
、上海、天津等十餘城市，明確土地款可申請延期或分期繳付。黃山、蘇州等地，修改土地要求，現房銷售的政策，適度放寬樓盤的預售條件。而深圳
、蕪湖、惠州、大連、呼和浩特
、武漢
、南寧等城市，出台了緩繳公積金
，降低公積金繳存比例等政策。

宋丁（中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心 主任）：這zhe個ge疫yi情qing突tu發fa的de階jie段duan，我wo認ren為wei用yong救jiu市shi這zhe個ge字zi眼yan，是shi恰qia如ru其qi分fen的de，因yin為wei它ta不bu是shi平ping常chang有you所suo下xia跌die或huo什shen麼me的de
，那na麼me給gei一yi些xie政zheng策ce，它ta是shi為wei了le平ping穩wen樓lou市shi的de，但dan是shi現xian在zai的de話hua
，它ta完wan全quan是shi斷duan崖ya式shi下xia跌die的de話hua，很hen多duo的de這zhe個ge企qi業ye，很hen多duo的de這zhe個ge市shi場chang，就jiu出chu現xian很hen大da的de問wen題ti，可ke能neng有you些xie都dou要yao關guan門men倒dao閉bi的de情qing況kuang下xia，這zhe個ge情qing況kuang下xia
，我wo認ren為wei現xian在zai推tui出chu的de政zheng策ce
，目mu的de為wei了le迅xun速su的de止zhi虧kui
，迅xun速su止zhi跌die
，是shi穩wen定ding軍jun心xin、穩定樓市。

戴欣明（中國商業地產管理研究中心 主任）：我們在之前，也會發現一些城市，在房地產方麵
，有一種所謂的叫做鬆綁的這些政策，但是，這個壽命都非常短，通常我們稱之為“政策一日遊”
，你ni會hui發fa現xian，整zheng個ge的de房fang地di產chan市shi場chang，這zhe個ge基ji調tiao還hai是shi穩wen字zi當dang頭tou。所suo以yi說shuo，如ru果guo說shuo這zhe個ge基ji調tiao，有you所suo突tu破po的de話hua
，那na麼me自zi然ran而er然ran的de這zhe個ge政zheng策ce在zai某mou種zhong程cheng度du上shang就jiu會hui被bei叫jiao停ting。

 

解說：最近
，隨著國內疫情影響逐漸減弱，各地加速複工複產，樓市似乎“熱”了起來，3月1日至3月20日，南京新建商品房總成交套數為3377套，日均成交套數達到169套。3月第二周的上海，新建商品住宅成交68149㎡
，環比上漲26.1%。3月20日
，蘇州某樓盤線上開盤一分鍾內的銷售額就達到了12億元人民幣。深圳某房企線上直播賣房，短短七分鍾288套房被搶光。

宋丁（中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心 主任）：我wo覺jiao得de現xian在zai應ying該gai說shuo在zai疫yi情qing期qi間jian，像xiang一yi線xian城cheng市shi出chu現xian一yi些xie個ge盤pan的de一yi個ge比bi較jiao熱re絡luo的de現xian象xiang，我wo覺jiao得de這zhe個ge還hai不bu完wan全quan是shi在zai這zhe個ge小xiao陽yang春chun的de通tong道dao裏li麵mian，因yin為wei現xian在zai整zheng個ge市shi場chang在zai去qu年nian的de12月(yue)份(fen)小(xiao)陽(yang)春(chun)就(jiu)開(kai)始(shi)有(you)點(dian)兒(er)跡(ji)象(xiang)了(le)，我(wo)們(men)現(xian)在(zai)的(de)預(yu)測(ce)的(de)還(hai)是(shi)要(yao)走(zou)一(yi)下(xia)小(xiao)陽(yang)春(chun)的(de)，但(dan)是(shi)現(xian)在(zai)的(de)話(hua)被(bei)打(da)趴(pa)下(xia)了(le)，我(wo)覺(jiao)得(de)市(shi)場(chang)還(hai)是(shi)比(bi)較(jiao)冷(leng)清(qing)的(de)，但(dan)是(shi)個(ge)別(bie)盤(pan)是(shi)一(yi)個(ge)特(te)殊(shu)的(de)投(tou)資(zi)價(jia)值(zhi)，或(huo)者(zhe)是(shi)特(te)殊(shu)的(de)一(yi)個(ge)市(shi)場(chang)增(zeng)值(zhi)空(kong)間(jian)，那(na)麼(me)
，在(zai)這(zhe)個(ge)情(qing)況(kuang)下(xia)，它(ta)可(ke)能(neng)采(cai)取(qu)一(yi)些(xie)特(te)殊(shu)的(de)營(ying)銷(xiao)手(shou)段(duan)，聚(ju)攏(long)了(le)一(yi)批(pi)客(ke)源(yuan)，可(ke)能(neng)表(biao)現(xian)的(de)比(bi)較(jiao)卓(zhuo)越(yue)，但(dan)是(shi)並(bing)不(bu)意(yi)味(wei)著(zhe)整(zheng)個(ge)市(shi)場(chang)已(yi)經(jing)啟(qi)動(dong)
，已(yi)經(jing)進(jin)入(ru)到(dao)這(zhe)一(yi)波(bo)的(de)小(xiao)陽(yang)春(chun)，我(wo)覺(jiao)得(de)這(zhe)個(ge)可(ke)能(neng)還(hai)要(yao)繼(ji)續(xu)的(de)往(wang)前(qian)看(kan)。

 

解說：“房住不炒”一直是當前的基本基調
，此前
，河南駐馬店、廣州等地在出台樓市鬆綁政策後快速被撤下
，無疑也看出樓市調控政策的嚴格和不放鬆。3月22日，中國銀行保監會副主席周亮表示

，要堅決落實“房住不炒”的要求，促進房地產市場的平穩健康發展，積極配合地方政府穩妥處理好地方隱性債務問題。

戴欣明（中國商業地產管理研究中心 主任）：那na麼me，如ru果guo說shuo未wei來lai不bu強qiang調tiao降jiang，這zhe樣yang穩wen字zi當dang頭tou

，如ru果guo是shi適shi當dang的de放fang鬆song房fang產chan的de這zhe個ge信xin號hao，如ru果guo說shuo太tai強qiang，或huo者zhe說shuo有you很hen多duo的de實shi質zhi性xing的de這zhe種zhong行xing為wei出chu來lai
，你ni會hui發fa現xian房fang地di產chan市shi場chang可ke能neng一yi發fa不bu可ke收shou拾shi，有you可ke能neng整zheng個ge的de這zhe種zhong價jia格ge也ye會hui控kong製zhi不bu了le
，那na麼me在zai這zhe麼me長chang時shi間jian來lai
，很hen多duo的de企qi業ye可ke能neng已yi經jing麵mian臨lin倒dao閉bi的de這zhe樣yang一yi個ge狀zhuang態tai的de前qian提ti下xia，如ru果guo說shuo房fang租zu在zai持chi續xu上shang漲zhang，房fang地di產chan價jia格ge再zai持chi續xu上shang漲zhang，那na麼me，對dui於yu整zheng個ge的de經jing濟ji是shi一yi個ge二er次ci打da擊ji
，所suo以yi說shuo，目mu前qian要yao特te別bie強qiang調tiao的de就jiu是shi房fang產chan市shi場chang一yi定ding要yao穩wen
，穩wen中zhong求qiu進jin。

 

主持人：yiqingzhihou，loushihuiyinglaibaofuxingxiaofeima？yeneirenshicheng，qishihendachengdushangyaoqujueyuyiqingheshixiaotui，yijizhengcesongdongdeliduhuibuhuichixujiama
，gefangliliangzhijiandeboyi。danshi，zhishaoyouyidianshikeyikendingde
，zai“房住不炒”總基調下
，房價大跌大漲的可能性並不大
，消費者還是應該理性對待。專家還預計3月底到4月份樓市小陽春還是有幾率可以悄悄尾巴的。再不濟
，5到6月份的小盛夏大概率也會有。那麼
，在一城一策
，房住不炒，穩定發展房地產的前提下

，中國樓市能否彌補“失去的日子”。

解說：2003年“非典”之後，房價大漲，根據當時中國國家統計局的數據顯示，2003年中國住宅投資達到10792.3億元人民幣，曆史上首次突破萬億大關。商品住宅房屋竣工麵積33774.61萬平方米
，商品房屋銷售額7955.7億元人民幣，相比2002年的6032.3億元人民幣漲幅高達31.88%，那麼
，2020年疫情之後，中國樓市走向會如何？

宋丁（中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心 主任）：我(wo)們(men)看(kan)到(dao)這(zhe)一(yi)次(ci)疫(yi)情(qing)情(qing)況(kuang)，要(yao)比(bi)非(fei)典(dian)複(fu)雜(za)的(de)多(duo)，它(ta)波(bo)及(ji)範(fan)圍(wei)已(yi)經(jing)波(bo)及(ji)到(dao)全(quan)球(qiu)，這(zhe)個(ge)是(shi)非(fei)典(dian)是(shi)不(bu)具(ju)備(bei)的(de)。那(na)就(jiu)意(yi)味(wei)著(zhe)說(shuo)像(xiang)房(fang)地(di)產(chan)這(zhe)樣(yang)子(zi)
，它(ta)要(yao)跟(gen)隨(sui)著(zhe)疫(yi)情(qing)走(zou)
，如(ru)果(guo)這(zhe)個(ge)疫(yi)情(qing)可(ke)能(neng)向(xiang)後(hou)延(yan)續(xu)
，按(an)照(zhao)現(xian)在(zai)專(zhuan)家(jia)預(yu)估(gu)可(ke)能(neng)就(jiu)是(shi)夏(xia)季(ji)都(dou)未(wei)必(bi)能(neng)夠(gou)把(ba)它(ta)幹(gan)幹(gan)淨(jing)淨(jing)的(de)結(jie)束(shu)
，但(dan)是(shi)我(wo)們(men)知(zhi)道(dao)當(dang)時(shi)這(zhe)個(ge)非(fei)典(dian)時(shi)
，就(jiu)沒(mei)有(you)拖(tuo)那(na)麼(me)長(chang)。所(suo)以(yi)，我(wo)覺(jiao)得(de)這(zhe)次(ci)可(ke)能(neng)房(fang)地(di)產(chan)業(ye)要(yao)做(zuo)好(hao)心(xin)理(li)準(zhun)備(bei)，就(jiu)是(shi)這(zhe)個(ge)疫(yi)情(qing)期(qi)可(ke)能(neng)會(hui)拖(tuo)長(chang)一(yi)點(dian)
，那(na)就(jiu)意(yi)味(wei)著(zhe)你(ni)樓(lou)市(shi)的(de)銷(xiao)售(shou)
，也(ye)不(bu)可(ke)能(neng)在(zai)疫(yi)情(qing)沒(mei)有(you)結(jie)束(shu)的(de)時(shi)候(hou)，就(jiu)明(ming)顯(xian)的(de)回(hui)暖(nuan)，它(ta)可(ke)能(neng)要(yao)跟(gen)著(zhe)這(zhe)個(ge)走(zou)，所(suo)以(yi)說(shuo)要(yao)備(bei)足(zu)彈(dan)藥(yao)，要(yao)做(zuo)好(hao)準(zhun)備(bei)，控(kong)製(zhi)成(cheng)本(ben)，盡(jin)量(liang)延(yan)長(chang)整(zheng)個(ge)市(shi)場(chang)的(de)過(guo)程(cheng)，來(lai)避(bi)免(mian)出(chu)現(xian)斷(duan)擋(dang)。

 

解說：一個不爭的事實是
，當前中國房企的融資壓力和債務風險不容忽視，數據顯示，2019年房企信用債發行總額5909。1億元人民幣，而2020年將到期的信用債總額為7468.6億元人民幣。2020年僅僅前兩個月，就有107家中小房企破產倒閉，去年同期隻有不到20家。

戴欣明（中國商業地產管理研究中心 主任）：疫yi情qing過guo後hou
，對dui房fang地di產chan市shi場chang，我wo認ren為wei應ying該gai是shi一yi個ge洗xi牌pai的de過guo程cheng
，一yi方fang麵mian很hen多duo的de小xiao的de開kai發fa商shang，沒mei有you實shi力li的de開kai發fa商shang，不bu能neng高gao質zhi量liang地di提ti供gong房fang地di產chan的de這zhe樣yang的de開kai發fa商shang，可ke能neng就jiu麵mian臨lin倒dao閉bi或huo者zhe被bei兼jian並bing的de這zhe樣yang一yi個ge過guo程cheng。 danshi
，nihuifaxianyixiedadekaifashang

，zaiweilaiyingjiegaishanxingxuqiudegaozhangdeqiantixia，tahuitigonggengduode，youjiazhide，huozheshuohuanjinggengjiahaodefangdichanchanpin。suoyishuo
，weilaifangdichanshichangyeshiyigeshengjizhuanxingde，zheyangyigeqiji。henduodefangdichanhuitidangshengji。

 

解說：有調查數據顯示，超過8成
，原計劃在二三月份購房的消費者

，表示會把買房計劃延後至少三至五個月。而有8.5%的購房者，取消了買房計劃，38%的購房者表示暫緩購房，還有28.8%的購房者認為房價會跌，購房無準確日期。總體而言，近67%的購房者，明確表示現在不會買房。

戴欣明（中國商業地產管理研究中心 主任）：我認為，這個樓市小陽春，在半年到8個月左右，這樣時間會有這麼一個小陽春的這樣一個現象
，那麼
，這種現象更多就是這一次疫情很多人的價值觀
、人(ren)生(sheng)觀(guan)，包(bao)括(kuo)他(ta)的(de)世(shi)界(jie)觀(guan)
，都(dou)發(fa)生(sheng)了(le)一(yi)些(xie)變(bian)化(hua)，大(da)家(jia)活(huo)著(zhe)為(wei)什(shen)麼(me)，會(hui)重(zhong)新(xin)思(si)考(kao)。大(da)家(jia)其(qi)實(shi)在(zai)需(xu)求(qiu)房(fang)產(chan)的(de)這(zhe)個(ge)熱(re)情(qing)當(dang)中(zhong)是(shi)有(you)增(zeng)無(wu)減(jian)
，並(bing)且(qie)
，因(yin)為(wei)這(zhe)一(yi)次(ci)疫(yi)情(qing)，你(ni)會(hui)發(fa)現(xian)很(hen)多(duo)人(ren)更(geng)多(duo)的(de)改(gai)善(shan)性(xing)需(xu)求(qiu)
，大(da)家(jia)就(jiu)有(you)這(zhe)種(zhong)意(yi)向(xiang)了(le)。包(bao)括(kuo)未(wei)來(lai)對(dui)於(yu)房(fang)地(di)產(chan)作(zuo)為(wei)固(gu)定(ding)資(zi)產(chan)的(de)一(yi)個(ge)深(shen)刻(ke)的(de)認(ren)識(shi)。

 

解說：有專家表示，房住不炒的前提下穩定預期，而非很多人擔心的房價反彈解說：有專家表示，疫情之後，“房住不炒”的前提下，穩定預期，而非很多人擔心的“房價反彈上漲”。也有專家認為，要高度重視房地產市場的不確定性，防止房價快速回落。那麼疫情之後，2020年中國房價究竟走向何方。

宋丁（中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心 主任）：yiqingjieshuyihoudeyigeyue，worenweidazhiyigeyueshijian
，taloushishiyaojiageshiliangshizhendangweifudexiatiaoyidiande

，shizenmebiaoxianchulaide，jiushiyinweizaiyiqingqijian，zhelianggeduoyueqijianlimian
，henduokaifashangshimeibanfaxiaoshoude，tamianlinzhequdade，judadexianjinliudeyali
，mianlindejudadezhegehuikuanhezhegehaidaideyali，suoyishuo，yidandakaizhegexiaoshoudefawenzhihouwandefamenzhihou
，tayaoxunsudejiangjiazouliang。tatongguojiangjiaxunsushengchengyigezijinhuilongdenengli
，zheshitapoqiexuyaode，suoyishuo，worenweiqimadeyouyigeyueshijianlaizheyanglaibiaoxian，yigeyueshenzhigengchangdeshijianzheyangbiaoxian。namezhegeguoquyihou，worenweikenengloushijiukaishizoule，yinweizhegechengjiaoliangjujidedaliangchengjiaolezhihoudehua，fangzibiranbajiagewanggaogong，zaizhegeshihoukaifashangjiuledebajiagejixuhuidaoyigeyuanlaidexiaoshoujia，suoyi，worenweiguolezhegeqiyihou
，jibenshangshijiageshihuiwanghuizoude，danshiruguowanghuizou，nameguojiadetiaokongzhengcejiugenshangle
，suoyishuo
，worenweijibianguoleyigeduoyue，zheyangyigeguoduqizhihoudehua，jiagewangshangzoudedongnengjiadayihoudehua，youyuzhengcedeguankong
，suoyitajiagehaibunenggouzoudetaiduo
，suoyijibenshangyouhuidaoxiangduidepingwenyunxingdetaishi。

主持人：受(shou)疫(yi)情(qing)的(de)影(ying)響(xiang)，中(zhong)國(guo)房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)和(he)房(fang)企(qi)暫(zan)時(shi)出(chu)現(xian)了(le)線(xian)下(xia)銷(xiao)售(shou)停(ting)滯(zhi)
，現(xian)金(jin)流(liu)下(xia)滑(hua)
，債(zhai)務(wu)集(ji)中(zhong)到(dao)期(qi)等(deng)困(kun)難(nan)
，但(dan)是(shi)不(bu)會(hui)改(gai)變(bian)長(chang)期(qi)供(gong)需(xu)趨(qu)勢(shi)，長(chang)遠(yuan)來(lai)看(kan)，中(zhong)國(guo)城(cheng)鎮(zhen)化(hua)率(lv)為(wei)60.6%，與發達國家普遍75%以上的城鎮化率相比，還有15%的發展空間。這意味著中國仍有約2yichengzhenrenkoudezengliang，zhexiedoushiqianzaidegoufangxuqiu。tongshi，zhongguojingjiyijingjinrudaoxinchangtai
，juminshouruhaihuijixudezengjia，goumailibuhuixiaoshi

，erzaizhongyangcengmianfangdichanzhengcebaochilianxuxing，wendingxing，tuditiaokongjizhixianzhuwanshandengdeng。zhuanjiapubianrenwei，yiqingzhihou，zhongguoloushizhihuipingwenjiankangyunxing
，buhuichuxiandaqidaluo。

 

播出時間【關於鳳凰衛視《財智菁英彙》】：

 

《財智菁英彙》是鳳凰衛視開播多年的財經類專題節目，秉承鳳凰衛視全球思維高度
，華人世界的獨特視角
，搭建全球華人財智交流共享平台。 邀您與觀眾分享成功者的智能財富
，與全球華人一起共同見證正在發生的當代中國經濟史。

 

【欄目官網】：

http://phtv.ifeng.com/program/czjyh/

【播出時間】：

鳳凰衛視中文台：

首播:星期六 08:30 – 08:55

重播:星期六 17:30 - 18:00

星期日 10:35 – 11:00

星期一02:15 - 02:45 11:30 - 12:00

鳳凰衛視資訊台：

首播:星期六 12:30 – 13:00

重播:星期六 20:30 – 21:00

星期日 00:30 – 01:00

鳳凰衛視歐洲台：

首播：星期六08:30—09:00 15:30-15:55

重播：星期日04:30—04:25

鳳凰衛視美洲台：

首播：星期六08:30—09:00

重播：星期六15:30—15:55 星期日01:30—01:55 星期一 10:00-10:25