鳳凰衛視-戴欣明談“多城市房貸利率再次上調對房地產市場的影響？房貸利率上浮，現在剛需該買房嗎
？”-鳳凰衛視《財智菁英彙》采訪戴欣明
、宋丁

　　戴欣明於近期，再次接受鳳凰衛視《財智菁英彙》采訪，2019年8月17鳳凰衛視中文台首播，欄目精彩內容一起看。

本期特邀專家：

戴欣明 中國城市運營和商業地產管理研究中心 主任

宋  丁 中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心 主任

主持人：彙全球菁英
，聚天下財智。歡迎來到《財智菁英彙》。近(jin)日(ri)，中(zhong)國(guo)許(xu)多(duo)銀(yin)行(xing)都(dou)開(kai)始(shi)上(shang)浮(fu)了(le)房(fang)貸(dai)利(li)率(lv)，房(fang)貸(dai)的(de)審(shen)核(he)也(ye)變(bian)得(de)更(geng)為(wei)嚴(yan)格(ge)。許(xu)多(duo)銀(yin)行(xing)甚(shen)至(zhi)已(yi)經(jing)停(ting)止(zhi)了(le)住(zhu)房(fang)按(an)揭(jie)貸(dai)款(kuan)業(ye)務(wu)，剛(gang)需(xu)買(mai)房(fang)受(shou)到(dao)了(le)一(yi)定(ding)的(de)影(ying)響(xiang)。據(ju)了(le)解(jie)，今(jin)年(nian)上(shang)半(ban)年(nian)杭(hang)州(zhou)首(shou)套(tao)房(fang)貸(dai)利(li)率(lv)普(pu)遍(bian)執(zhi)行(xing)基(ji)準(zhun)利(li)率(lv)上(shang)浮(fu)5%至8%。而目前，多家銀行已經將房貸利率調整至基準利率上浮8%、10%
，甚至已經有銀行調整至基準利率上浮15%。8月(yue)份(fen)以(yi)來(lai)
，多(duo)個(ge)城(cheng)市(shi)集(ji)中(zhong)調(tiao)整(zheng)房(fang)貸(dai)利(li)率(lv)引(yin)起(qi)了(le)輿(yu)論(lun)的(de)關(guan)注(zhu)，作(zuo)為(wei)樓(lou)市(shi)調(tiao)控(kong)的(de)重(zhong)要(yao)手(shou)段(duan)，房(fang)貸(dai)利(li)率(lv)上(shang)調(tiao)意(yi)味(wei)著(zhe)什(shen)麼(me)？而(er)未(wei)來(lai)，房(fang)貸(dai)利(li)率(lv)的(de)走(zou)勢(shi)又(you)將(jiang)會(hui)如(ru)何(he)呢(ne)
？

解說：近期，杭州地區的部分國有大行、股份行和城商行，已經將首套房貸利率，上調至基準利率上浮8%以上，南京地區多家銀行的首套房貸利率，已經上調至基準利率上浮20%，蘇州由於緊鄰上海，其房貸利率一直處於基準上浮20%的高位。即使如此，七月中旬，該地的部分國有大行和部分股份行的房貸利率紛紛在基準利率上浮至22%以上。

戴欣明（中國城市運營和商業地產管理研究中心 主任）：你會發現會出現像杭州、蘇州、chengdoudengdeng，haiyouxiangwuhanzheyangdechengshi，shenzhihaiyouwuxizheyangdechengshi。zhexiechengshilaijiang，zaimouzhongchengdushangchanyedebujugefangmian，douhuiyouxiyinrendedifang。danshi，tamenzaixiangouxiandaifangmian，xiangduiyixianchengshilaijiang，haishibijiaokuansongde，suoyishuohenduorenyuanyidaozhefangmianqugongzuo。xuyaogongzuo
，nawomenjiuziranerranjiuxuyaoyigejuzhudezheyangyigepeitao，suoyishuozaimouzhongchengdushang，jiuzhexiechengshidefangdichanshichangxiangduilaishuobijiaorede。

解說：回顧近年情況
，全國多地房貸利率經曆了2017年至2018年
，連續二十餘月的上調，又於去年年底至今年4月份大範圍下調，然而
，房貸利率也沒有如期實現“重回基準”。部分城市的房貸利率從今年5月又開始反彈，直至近期多地再度開啟上調模式。

宋丁（中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心 主任）：開kai春chun以yi後hou的de那na個ge二er季ji度du到dao三san季ji度du過guo度du中zhong間jian的de
，整zheng個ge的de這zhe個ge小xiao陽yang春chun，樓lou市shi回hui暖nuan的de一yi個ge格ge局ju來lai的de。其qi實shi按an照zhao回hui暖nuan也ye是shi正zheng常chang的de，因yin為wei去qu年nian年nian底di國guo家jia政zheng策ce上shang是shi放fang鬆song的de，整zheng個ge利li率lv是shi下xia調tiao的de
，但dan是shi，在zai這zhe個ge回hui暖nuan過guo程cheng中zhong間jian
，很hen多duo城cheng市shi出chu現xian了le一yi些xie不bu正zheng常chang現xian象xiang

，比bi如ru說shuo放fang鬆song的de口kou子zi太tai大da，另ling外wai就jiu是shi信xin貸dai資zi金jin流liu入ru房fang地di產chan
，相xiang對dui比bi較jiao量liang又you大da了le一yi點dian。這zhe樣yang的de話hua就jiu影ying響xiang到dao房fang地di產chan市shi場chang的de穩wen定ding，因yin為wei我wo們men講jiang三san穩wen，穩wen地di價jia
、穩房價
、穩wen預yu期qi，如ru果guo是shi這zhe樣yang的de走zou的de話hua
，其qi實shi是shi違wei反fan了le三san穩wen的de這zhe樣yang一yi個ge趨qu勢shi。所suo以yi說shuo整zheng個ge的de二er季ji度du稍shao末mo的de話hua，就jiu出chu現xian了le這zhe樣yang一yi個ge快kuai速su拉la升sheng的de一yi個ge局ju麵mian，有you些xie城cheng市shi的de房fang價jia出chu現xian了le，相xiang當dang的de不bu穩wen定ding。所suo以yi，在zai這zhe個ge時shi候hou的de話hua，我wo覺jiao得de在zai政zheng策ce層ceng麵mian上shang，特te別bie是shi信xin貸dai政zheng策ce層ceng麵mian上shang
，就jiu又you容rong易yi產chan生sheng這zhe樣yang一yi個ge方fang向xiang
，就jiu是shi繼ji續xu重zhong新xin以yi回hui調tiao上shang調tiao利li率lv，來lai去qu穩wen定ding房fang價jia。

解說：業(ye)內(nei)人(ren)士(shi)表(biao)示(shi)
，近(jin)期(qi)以(yi)來(lai)，為(wei)防(fang)止(zhi)部(bu)分(fen)地(di)區(qu)房(fang)地(di)產(chan)價(jia)格(ge)漲(zhang)幅(fu)過(guo)大(da)，多(duo)地(di)房(fang)貸(dai)政(zheng)策(ce)從(cong)緊(jin)。事(shi)實(shi)上(shang)
，監(jian)管(guan)部(bu)門(men)一(yi)直(zhi)要(yao)求(qiu)銀(yin)行(xing)實(shi)施(shi)差(cha)異(yi)化(hua)的(de)住(zhu)房(fang)信(xin)貸(dai)政(zheng)策(ce)，銀(yin)保(bao)監(jian)會(hui)副(fu)主(zhu)席(xi)王(wang)兆(zhao)星(xing)曾(zeng)表(biao)示(shi)，對(dui)於(yu)解(jie)決(jue)住(zhu)房(fang)困(kun)難(nan)和(he)改(gai)善(shan)住(zhu)房(fang)條(tiao)件(jian)的(de)
，要(yao)繼(ji)續(xu)給(gei)予(yu)相(xiang)應(ying)貸(dai)款(kuan)支(zhi)持(chi)
，對(dui)於(yu)用(yong)來(lai)投(tou)資(zi)
，甚(shen)至(zhi)是(shi)投(tou)機(ji)和(he)炒(chao)賣(mai)的(de)
，要(yao)實(shi)行(xing)更(geng)嚴(yan)格(ge)的(de)貸(dai)款(kuan)標(biao)準(zhun)。

宋丁（中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心 主任）：其實是整個的房地產，無論是它的整個的從緊、放鬆、上調、下調
、下(xia)浮(fu)價(jia)格(ge)的(de)變(bian)動(dong)
，應(ying)該(gai)說(shuo)，首(shou)先(xian)最(zui)大(da)的(de)刺(ci)激(ji)因(yin)素(su)，就(jiu)是(shi)信(xin)貸(dai)政(zheng)策(ce)。因(yin)為(wei)信(xin)貸(dai)首(shou)先(xian)關(guan)乎(hu)到(dao)它(ta)整(zheng)個(ge)的(de)一(yi)個(ge)房(fang)地(di)產(chan)池(chi)子(zi)裏(li)麵(mian)的(de)流(liu)水(shui)，如(ru)果(guo)是(shi)上(shang)頭(tou)一(yi)緊(jin)
，房(fang)地(di)產(chan)利(li)率(lv)一(yi)上(shang)調(tiao)，就(jiu)是(shi)流(liu)進(jin)房(fang)地(di)產(chan)裏(li)的(de)水(shui)就(jiu)少(shao)了(le)。那(na)麼(me)很(hen)多(duo)人(ren)，就(jiu)比(bi)如(ru)說(shuo)貸(dai)款(kuan)也(ye)拿(na)不(bu)到(dao)了(le)，開(kai)發(fa)商(shang)也(ye)拿(na)不(bu)到(dao)開(kai)發(fa)貸(dai)了(le)，老(lao)百(bai)姓(xing)拿(na)不(bu)到(dao)這(zhe)個(ge)房(fang)貸(dai)了(le)。那(na)如(ru)果(guo)拿(na)不(bu)到(dao)的(de)話(hua)
，他(ta)就(jiu)沒(mei)有(you)辦(ban)法(fa)買(mai)房(fang)，開(kai)發(fa)商(shang)也(ye)沒(mei)有(you)辦(ban)法(fa)去(qu)來(lai)用(yong)信(xin)貸(dai)來(lai)去(qu)支(zhi)撐(cheng)房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)，它(ta)自(zi)然(ran)產(chan)業(ye)又(you)收(shou)縮(suo)，收(shou)縮(suo)的(de)結(jie)果(guo)供(gong)過(guo)於(yu)求(qiu)，就(jiu)出(chu)現(xian)了(le)。那(na)麼(me)這(zhe)樣(yang)的(de)話(hua)，房(fang)價(jia)就(jiu)出(chu)現(xian)下(xia)調(tiao)了(le)，所(suo)以(yi)我(wo)覺(jiao)得(de)在(zai)所(suo)有(you)的(de)政(zheng)策(ce)中(zhong)間(jian)最(zui)敏(min)感(gan)的(de)
，市(shi)場(chang)對(dui)整(zheng)個(ge)最(zui)敏(min)感(gan)的(de)政(zheng)策(ce)就(jiu)是(shi)信(xin)貸(dai)政(zheng)策(ce)。

主持人：近期，多個城市上調房貸利率的節奏是否又將重新上演新一輪的利率飆升呢？對此，多位業內人士認為，部分城市房貸利率5月以來的上調動作

，或是對比此前連續半年房貸利率下調的調整，在宏觀調控和“一城一策”debeijingzhixia
，fangdaililvdetiaozhengjiezouhuisuizheshichangzijin，edudengyinsudebodong，erjieduanxingbodong。huikannianchudehuiluo，henduochengshifangdaililvdexiatiao，qishishiconggaoweidaozhongweidehuiluo，erjinqifangdaililvdeshangtiao，yeshicongdiweixiangzhongweidekaolong。yixiechengshidefangdaililvzaishangtiao，danshiyuquniandongzhejizhunshangfu30%或者40%的水平相比，目前的房貸利率調整仍然處於相對低位。

解說：雖(sui)然(ran)房(fang)價(jia)與(yu)房(fang)貸(dai)利(li)率(lv)沒(mei)有(you)直(zhi)接(jie)關(guan)係(xi)
，但(dan)房(fang)貸(dai)利(li)率(lv)上(shang)漲(zhang)確(que)實(shi)讓(rang)購(gou)房(fang)者(zhe)多(duo)掏(tao)不(bu)少(shao)利(li)息(xi)，肯(ken)定(ding)會(hui)影(ying)響(xiang)到(dao)個(ge)人(ren)的(de)購(gou)買(mai)力(li)。從(cong)格(ge)局(ju)看(kan)，以(yi)往(wang)拉(la)動(dong)全(quan)國(guo)房(fang)貸(dai)利(li)率(lv)和(he)房(fang)價(jia)變(bian)動(dong)的(de)一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)
，表(biao)現(xian)得(de)很(hen)穩(wen)定(ding)，這(zhe)輪(lun)房(fang)貸(dai)利(li)率(lv)出(chu)現(xian)上(shang)調(tiao)的(de)地(di)區(qu)集(ji)中(zhong)在(zai)二(er)
、三線城市。

戴欣明（中國城市運營和商業地產管理研究中心 主任）：未wei來lai整zheng個ge的de城cheng市shi，我wo認ren為wei還hai是shi說shuo，一yi線xian城cheng市shi相xiang對dui比bi較jiao穩wen定ding
，二er線xian的de這zhe種zhong及ji熱re點dian城cheng市shi，它ta的de波bo動dong稍shao微wei會hui大da一yi點dian。其qi實shi更geng難nan掌zhang握wo的de往wang往wang是shi這zhe種zhong三san線xian或huo者zhe是shi一yi些xie四si線xian的de這zhe種zhong小xiao城cheng市shi，它ta的de波bo動dong可ke能neng會hui更geng大da。但dan是shi總zong體ti來lai看kan，整zheng個ge的de房fang地di產chan市shi場chang，一yi定ding是shi一yi個ge趨qu穩wen的de這zhe樣yang狀zhuang態tai。但dan是shi不bu同tong城cheng市shi
，因yin為wei它ta的de產chan業ye、人ren口kou的de轉zhuan移yi等deng等deng，各ge方fang麵mian因yin素su
，可ke能neng造zao成cheng了le不bu同tong的de城cheng市shi呈cheng現xian的de狀zhuang態tai是shi不bu一yi樣yang的de，那na麼me有you的de城cheng市shi可ke能neng會hui出chu現xian一yi些xie上shang漲zhang，但dan是shi總zong體ti來lai講jiang還hai是shi以yi趨qu於yu穩wen定ding為wei主zhu的de。

解說：對於買房群體來說，以基準利率上浮15%計算
，30年還款周期，人民幣200萬元貸款的前提下，基準利率的利息為人民幣182.12萬元
，上浮後的利息為214.92萬元，還款利息比之前多了32.8萬元。這個首套房房貸利率上浮的力度可以說讓人“壓力山大”了。

宋丁（中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心 主任）：shangtiaolilv，yinggaishuoduiyuzhegelaobaixingmaifangyinggaiyingxianghaishibijiaodade，yinweihenduorentajiushijinjinjijiao
，yidiandianzheyang，napashililvshangtiaodezheyidiandianliyi。suoyishuotahenduorenjiushuojirannishangtiaole，nawojiutuichizaimaifang。suoyimaifangkenengzaizhegeteshuqingkuangxia，ruguoshililvshangtiaodebijiaomingxiandehua，kenengzheyiduanshijianmaifangderenjiuhuidadajianshao。

解說：深圳在過去一年中
，當地銀行的房貸利率經曆了多次浮動。2018年4月左右，深圳大部分銀行首套房貸利率基準上浮10%
，至7月深圳7.31新政出台前，深圳大部分銀行的首套房貸利率普遍從10%上浮至15%。12月末，深圳各大銀行再次調整房貸利率
，從上浮15%下調至上浮10%。今年3月
，深圳主流房貸利率再次下調

，首套房房貸利率降至基準上浮5%。專家表示房貸利率的區間窄幅波動可能成為常態。

宋丁（中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心 主任）：我wo覺jiao得de從cong深shen圳zhen的de情qing況kuang來lai看kan，應ying該gai說shuo今jin年nian整zheng個ge的de房fang地di產chan的de走zou勢shi相xiang對dui還hai是shi平ping穩wen的de。應ying該gai是shi說shuo
，也ye沒mei有you宣xuan布bu說shuo要yao放fang開kai，但dan事shi實shi上shang今jin年nian開kai春chun以yi後hou

，回hui暖nuan趨qu勢shi還hai是shi比bi較jiao明ming顯xian的de。那na麼me
，大da的de格ge局ju上shang沒mei有you什shen麼me大da的de變bian化hua
，也ye沒mei有you什shen麼me新xin的de追zhui加jia政zheng策ce

，但dan是shi也ye沒mei有you什shen麼me新xin的de支zhi持chi性xing的de政zheng策ce，所suo以yi相xiang對dui市shi場chang是shi相xiang對dui平ping穩wen的de，所suo以yi它ta這zhe個ge時shi候hou並bing沒mei有you給gei我wo們men一yi個ge信xin號hao出chu來lai說shuo它ta要yao去qu上shang調tiao利li率lv。

解說：對dui於yu購gou房fang需xu求qiu者zhe來lai說shuo未wei來lai該gai如ru何he應ying對dui呢ne？專zhuan家jia認ren為wei未wei來lai房fang價jia將jiang會hui趨qu於yu平ping穩wen健jian康kang的de發fa展zhan，大da幅fu下xia跌die是shi不bu可ke能neng的de

，所suo以yi買mai得de起qi房fang的de民min眾zhong盡jin量liang買mai，買mai不bu起qi房fang的de民min眾zhong租zu房fang，也ye將jiang成cheng為wei未wei來lai樓lou市shi發fa展zhan的de趨qu勢shi。

戴欣明（中國城市運營和商業地產管理研究中心 主任）：我wo們men在zai不bu同tong區qu域yu的de置zhi業ye者zhe在zai購gou房fang的de時shi候hou，還hai是shi要yao看kan整zheng個ge自zi己ji的de城cheng市shi

，是shi否fou一yi個ge轉zhuan型xing升sheng級ji能neng比bi較jiao好hao的de這zhe樣yang的de一yi個ge城cheng市shi。當dang然ran了le
，更geng多duo的de是shi
，比bi如ru說shuo現xian在zai叫jiao文wen創chuang產chan業ye、文旅產業，包括服務業是否是能快速的發展。如果說城市的產業布局、文(wen)旅(lv)產(chan)業(ye)升(sheng)級(ji)做(zuo)的(de)比(bi)較(jiao)好(hao)
，那(na)我(wo)認(ren)為(wei)這(zhe)樣(yang)的(de)城(cheng)市(shi)
，是(shi)可(ke)以(yi)進(jin)行(xing)這(zhe)種(zhong)置(zhi)業(ye)的(de)。但(dan)是(shi)如(ru)果(guo)是(shi)說(shuo)一(yi)般(ban)的(de)資(zi)源(yuan)枯(ku)竭(jie)的(de)城(cheng)市(shi)

，沒(mei)有(you)競(jing)爭(zheng)活(huo)力(li)的(de)這(zhe)樣(yang)的(de)一(yi)個(ge)城(cheng)市(shi)，購(gou)房(fang)來(lai)講(jiang)的(de)話(hua)，我(wo)認(ren)為(wei)還(hai)是(shi)要(yao)謹(jin)慎(shen)的(de)。

解說：專家表示，從長遠的角度來看。人民幣貶值
、房貸利率上浮，將會抑製房價的上漲，而投資客的減少，也是房價上漲的不利因素。在此基礎上
，剛需族其實是不需要猶豫的。

宋丁（中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心 主任）：qishi，congzhenggezhejiniandeqingkuanglaikan，qishifangdaidelilvdexiatiaoshangfu，qishiyangelaijiang
，duiyumaifangzhelaijiang

，qishiyemeiyougoucheng
，jiushiduitebieshiduigangxingxuqiulaijiang，gangxuzhelaijiang
，maifangshiqishibushibuyinggaishoudaotaidayingxiang。yinweiniwulunnitiaohebutiao
，nidouyaomaifang，maifangshiweilezijishenghuosuoxuyaode。danruguoshinitiaolelilvnaniruguoyaotouzi，laiqunazhegedongxilaijiang
，nakenenghuishoudaobijiaodadeyingxiang，suoyishuowojiaodeduigangxulaijiang，yinggaishibuyaoshoutaidayingxiang，tahaishijixugaimaijiumai。

主持人：有(you)分(fen)析(xi)認(ren)為(wei)，房(fang)貸(dai)利(li)率(lv)偏(pian)低(di)的(de)時(shi)候(hou)，民(min)眾(zhong)購(gou)房(fang)成(cheng)本(ben)明(ming)顯(xian)降(jiang)低(di)了(le)，購(gou)房(fang)意(yi)願(yuan)增(zeng)強(qiang)，則(ze)會(hui)導(dao)致(zhi)房(fang)價(jia)上(shang)漲(zhang)。反(fan)之(zhi)房(fang)貸(dai)利(li)率(lv)偏(pian)高(gao)的(de)時(shi)候(hou)，民(min)眾(zhong)因(yin)為(wei)貸(dai)款(kuan)成(cheng)本(ben)高(gao)的(de)原(yuan)因(yin)，暫(zan)時(shi)會(hui)選(xuan)擇(ze)觀(guan)望(wang)，這(zhe)樣(yang)房(fang)價(jia)自(zi)然(ran)也(ye)就(jiu)不(bu)可(ke)能(neng)出(chu)現(xian)劇(ju)烈(lie)的(de)上(shang)漲(zhang)。在(zai)“房住不炒”的de大da背bei景jing下xia，房fang貸dai利li率lv已yi經jing褪tui去qu往wang年nian單dan一yi強qiang趨qu勢shi性xing特te點dian

，呈cheng現xian出chu波bo浪lang式shi運yun動dong軌gui跡ji。此ci前qian連lian續xu十shi幾ji個ge月yue，甚shen至zhi二er十shi幾ji個ge月yue上shang升sheng或huo下xia調tiao的de現xian象xiang，或huo難nan再zai現xian。在zai銀yin行xing資zi金jin麵mian、額度等內部機製調整之下，房貸利率半年一波動，或將會成為常態。

相關采訪視頻：房貸利率再次上調對房地產市場的影響
？鳳凰衛視財智精英會采訪戴欣明
，宋丁（點擊此鏈接可觀看）

房貸利率再次上調對房地產市場的影響
？鳳凰衛視財智精英會采訪戴欣明，宋丁，2019年8月17日，鳳凰衛視中文台首播

1、近期不少二三線城市又出現房貸利率頻頻上調的現象
，尤其是杭州
、南京、蘇州、無錫等熱點城市均有所上浮，原因為何？是否與銀行有關？

2、作為樓市調控的重要手段，房貸利率上調意味著什麼
？

3、在房地產信貸繼續嚴格監管的情況下，未來房貸利率會不會繼續上浮？

4、huikannianchudehuiluo，henduochengshifangdaililvdexiatiaoqishishiconggaoweidaozhongweidehuiluo。erjinqifangdaililvdeshangtiao，yeshicongdiweixiangzhongweidekaolong。yixiechengshidefangdaililvzaishangtiao，danyuquniandongzhejizhunshangfu30%或40%的(de)水(shui)平(ping)相(xiang)比(bi)
，目(mu)前(qian)的(de)房(fang)貸(dai)利(li)率(lv)整(zheng)體(ti)仍(reng)處(chu)於(yu)相(xiang)對(dui)低(di)位(wei)。在(zai)監(jian)管(guan)越(yue)來(lai)越(yue)嚴(yan)厲(li)的(de)情(qing)況(kuang)下(xia)，房(fang)企(qi)資(zi)金(jin)將(jiang)更(geng)趨(qu)緊(jin)張(zhang)已(yi)是(shi)不(bu)爭(zheng)的(de)事(shi)實(shi)，這(zhe)又(you)會(hui)給(gei)國(guo)內(nei)的(de)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)帶(dai)來(lai)哪(na)些(xie)影(ying)響(xiang)
？

5、對購房者有什麼建議？