黑石普洛斯187億美元大交易的奧妙-普洛斯的資產升值術-機會型投資策略再次上演
一個是全球最大的私募股權（PE）投資集團，一個是全球最大的物流地產運營商，5年時間，同一資產交易兩次，買家賣家互換，資產增值2.3倍，這其中是怎樣的資本邏輯和行業邏輯？
6月2日，全球最大私募股權基金黑石集團（NYSE：BX）與新加坡普洛斯(GLP)簽訂協議，擬以187億美元價格收購普洛斯旗下美國工業倉庫網絡（含80億美元債務）。黑石官網顯示，此次收購的物流資產總規模約1.79億平方英尺（約合1680萬平方米），這幾乎是黑石在美國現有工業資產的兩倍，如果收購成功，黑石會一躍成為全美倉儲物流產業第二名。
黑石與普洛斯並不是第一次打交道。早在2014年，黑石就曾將旗下全美最大工業地產基金IndCor以81億美元賣給普洛斯和新加坡投資公司（GIC），普洛斯與GIC分別持股55%和45%，該交易是2014年度亞洲最大跨境收購案。
《財經》從接近2014年收購案的金融機構高管處獲悉，此次黑石以187億美元買到的大部分資產都是2014年賣出去的IndCor資產。接近黑石的知情人士則向《財經》透露，兩筆交易的資產重合度約為50%。普洛斯和GIC買下Indcor之後又做了擴張和運營，形成如今的187億美元資產包。
普洛斯是全球最大的物流地產運營商，管理資產規模達640億美元，萬科為其第一大股東。2003年，普洛斯中國成立，其市場份額超過第2到第10名的總和。京東、天貓、四通一達、中糧、唯品會以及國美電器等公司都是其合作夥伴。普洛斯相當於房東，為這些公司提供倉儲物流服務。
時隔5年，普洛斯與黑石互換買賣身份，交易案值由81億美元飆升至187億美元，資產增值2.3倍，這其中是怎樣的資本邏輯和行業邏輯？
物流地產需求激增
據接近黑石的業內人士向《財經》透露，GLP收購IndCor後，注入了更多高質量的資產，在更有優勢的地理位置配物流資產，從而提升了整個資產的價值。
普洛斯將IndCor旗下約10億美元的資產賣出，主要是大型物流地產，同時進行擴張，購買或建造了大約6200萬平方英尺的都市物流資產，這些資產都位於城市邊緣，對零售商提升消費者的電子商務購物體驗非常重要。
根據黑石公告，在此次187億美元的交易中，黑石不動產的全球機會型地產基金（BREP）將出資134億美元收購1.15億平方英尺（約合1070萬平方米）物流地產，包括西雅圖、邁阿密、新澤西和俄勒岡州的波特蘭市，以及舊金山灣區和洛杉磯地區等高增長市場；另外，黑石房地產收入信托基金（BREIT）將出資53億美元收購6400萬平方英尺（約合590萬平方米）物流地產，跨躍了達拉斯 - 沃思堡地區、芝加哥，賓夕法尼亞州中部、亞特蘭大以及佛羅裏達州的南部和中部。這些區域都被視為未來全美物流市場增長最強勁的領域。
今年2月美國網絡消費首次超越實體店。美國人口調查局數據顯示，過去12個季度，在傳統零售年增長率僅1%-3%的背景下，電子商務以每年14%一15%的速度快速增長，且沒有任何放緩的跡象，這導致美國的零售商們的倉庫需求激增。
據《財經》了解，普洛斯此次賣出的物流資產有1300個倉庫空間，其最大的租戶是亞馬遜和惠而浦，其他租戶還包括聯邦快遞、家得寶、歐萊雅、UPS，星巴克和特斯拉。
對於此次交易，黑石房地產全球聯席主管Ken Caplan在聲明中談到：“物流是黑石最堅定的全球投資主題，黑石期待滿足不斷增長的電子商務需求。”
除了強化物流巨頭的角色，黑石決定高價回收五年前賣出的資產，還有一部分原因是為了抵抗國際風險。《財經》jizhelejiedao，zaimeiguolilvshangshenghewaiguotouzihuiluodedabeijingxia，meiguoqitaleixingdeshangyefangdichanjiaoyizhengzaifanghuan，zhedaozhigengduotouzizhejinrulewuliudichanshichang。
中(zhong)國(guo)物(wu)流(liu)學(xue)會(hui)特(te)約(yue)研(yan)究(jiu)員(yuan)楊(yang)達(da)卿(qing)認(ren)為(wei)，黑(hei)石(shi)普(pu)洛(luo)斯(si)買(mai)賣(mai)易(yi)位(wei)，一(yi)方(fang)麵(mian)是(shi)因(yin)為(wei)美(mei)國(guo)金(jin)融(rong)市(shi)場(chang)正(zheng)因(yin)貿(mao)易(yi)戰(zhan)等(deng)因(yin)素(su)充(chong)滿(man)不(bu)確(que)定(ding)性(xing)，物(wu)流(liu)地(di)產(chan)是(shi)需(xu)要(yao)戰(zhan)略(lve)性(xing)投(tou)資(zi)的(de)可(ke)信(xin)重(zhong)資(zi)產(chan)，是(shi)防(fang)止(zhi)黑(hei)石(shi)在(zai)金(jin)融(rong)風(feng)浪(lang)中(zhong)翻(fan)船(chuan)的(de)“壓艙石”。此ci次ci收shou購gou後hou，黑hei石shi躍yue居ju美mei國guo第di二er大da物wu流liu地di產chan商shang，可ke以yi借jie助zhu壟long斷duan性xing地di位wei謀mou取qu更geng大da商shang業ye變bian現xian。另ling一yi方fang麵mian，普pu洛luo斯si在zai服fu務wu亞ya馬ma遜xun等deng客ke戶hu中zhong向xiang數shu字zi化hua、智能化升級，對實體資產的依賴降低。
機會型投資策略再次上演
這次黑石以高價收購曾賣給普洛斯的資產，是機會型投資策略的輪回。
IndCor曾是黑石旗下專注於美國市場的工業地產基金。2010年，IndCor成立之時，正是美國工業地產的低穀，很多公司在2007年高峰時期購買的工業地產價值大幅縮水，這給了IndCor抄底的機會。在出售給普洛斯的前四年，IndCor買下了全美大約1100萬平方米的產業，而且旗下的物業100%為自有。
根據房地產服務公司高力國際（Colliers International）的統計數據，從2013年到2014年第一季度，美國工業地產空置率從8.83%下降到7.9%。這時的IndCor對於黑石來說，就是已經成熟的投資組合產品，也處於轉手套現的好時機。其實，2014年黑石急於出手IndCor，還有一部分原因是這家公司在募資推出新的房地產基金，而普洛斯給出的價格，可以讓IndCor比IPO更快升值變現。
jiejinheishideyeneirenshichengren，heishiwunianneijihumaijinmaichutongyizichan，doushijiyujihuixingcelvetouzilinian，jizaishichangshangxunzhaodiyuzhongzhichengbendegaozengchang，nengchuangshoudezichanzuhe，ranhouduiqitouzi、整合、修複（如解決經營上的問題）。一旦資產價值趨於穩定，黑石會立即將其出售給長期房地產持有者。“當初賣了IndCor，和現在的收回，黑石采用的都是這一思路。”
而這種策略，也曾在歐洲出現，2017年，黑石曾以12億歐元向中投公司出售了一家名為Logicor的物流公司，當時，有意向的買家也包括普洛斯（GLP）。黑石在 2012 年創辦了 Logicor，其後一直在通過各種收購擴大 Logicor 的版圖，在出售前這家公司已經在歐洲 17 個國家擁有超 630 個物流倉庫資產，倉庫總麵積約 1360 萬平方米。
楊yang達da卿qing認ren為wei，黑hei石shi尋xun求qiu的de不bu是shi某mou一yi項xiang目mu的de短duan期qi溢yi價jia，而er是shi尋xun求qiu資zi產chan在zai商shang業ye應ying用yong及ji資zi源yuan優you化hua下xia的de再zai生sheng價jia值zhi，以yi生sheng態tai化hua的de投tou資zi組zu合he做zuo大da資zi源yuan包bao，實shi現xian資zi源yuan整zheng體ti溢yi價jia來lai獲huo取qu更geng大da商shang業ye價jia值zhi。傳chuan統tong的de物wu流liu地di產chan或huo追zhui求qiu單dan一yi區qu域yu，或huo追zhui求qiu節jie點dian麵mian積ji的de最zui大da化hua等deng，這zhe往wang往wang導dao致zhi孤gu島dao效xiao應ying，越yue來lai越yue不bu適shi應ying全quan球qiu一yi張zhang網wang，資zi源yuan互hu聯lian互hu通tong的de新xin競jing爭zheng形xing勢shi。
普洛斯的資產升值術
很多機緣巧合促成了這筆187億美元的大交易。
《財經》獲悉，普洛斯在買入IndCor後一直想將其IPO（首次公開募股），但在上市準備過程中，驚動了潛在買家黑石。早在2017年初，普洛斯從新加坡宣布退市時，黑石就打算出手，但當時普洛斯CEO梅(mei)誌(zhi)明(ming)與(yu)中(zhong)國(guo)財(cai)團(tuan)聯(lian)手(shou)完(wan)成(cheng)了(le)普(pu)洛(luo)斯(si)的(de)私(si)有(you)化(hua)，並(bing)沒(mei)給(gei)黑(hei)石(shi)機(ji)會(hui)。梅(mei)誌(zhi)明(ming)是(shi)普(pu)洛(luo)斯(si)的(de)核(he)心(xin)創(chuang)始(shi)人(ren)，在(zai)普(pu)洛(luo)斯(si)私(si)有(you)化(hua)之(zhi)後(hou)，梅(mei)誌(zhi)明(ming)繼(ji)續(xu)擔(dan)任(ren)這(zhe)家(jia)公(gong)司(si)的(de)CEO。
2017年7月14日，萬科、厚樸、高瓴資本、中銀投資等組成財團，共同出資160億新幣（約790億人民幣）完成了普洛斯私有化。其中，萬科集團為第一大股東，占股21.4%，厚樸投資占股21.3%、高瓴資本占股21.2%、中銀集團投資有限公司占股15%、普洛斯管理層占股21.2%。
關於近期交易，萬科物流地產的相關人員回複《財經》，萬科是第一大股東，但是不控股，普洛斯管理層對交易有充分的決策權。
現在，普洛斯是全球最大的物流地產運營商，在全球8個國家管理的物業組合達6200萬平方米。物流地產是工業地產範疇下的一個特殊領域，2003年左右，這一概念在中國興起。2016,中國已經成為全球最大的物流市場，但卻沒有發展出物流地產大企業，這也促使中國財團不惜重金買下普洛斯。
上述金融機構高管認為，普洛斯地產+基(ji)金(jin)的(de)模(mo)式(shi)是(shi)主(zhu)要(yao)護(hu)城(cheng)河(he)。普(pu)洛(luo)斯(si)不(bu)僅(jin)有(you)現(xian)代(dai)物(wu)流(liu)基(ji)礎(chu)設(she)施(shi)項(xiang)目(mu)開(kai)發(fa)的(de)能(neng)力(li)，也(ye)具(ju)備(bei)基(ji)金(jin)管(guan)理(li)和(he)運(yun)營(ying)能(neng)力(li)。為(wei)了(le)預(yu)判(pan)未(wei)來(lai)物(wu)流(liu)設(she)施(shi)的(de)供(gong)給(gei)與(yu)提(ti)高(gao)供(gong)應(ying)鏈(lian)效(xiao)率(lv)，普(pu)洛(luo)斯(si)在(zai)全(quan)球(qiu)推(tui)進(jin)物(wu)流(liu)裝(zhuang)備(bei)的(de)智(zhi)能(neng)化(hua)。在(zai)中(zhong)國(guo)，普(pu)洛(luo)斯(si)還(hai)設(she)立(li)了(le)不(bu)同(tong)的(de)行(xing)業(ye)部(bu)門(men)，這(zhe)些(xie)行(xing)業(ye)部(bu)門(men)的(de)谘(zi)詢(xun)師(shi)大(da)多(duo)數(shu)時(shi)間(jian)都(dou)在(zai)和(he)各(ge)個(ge)行(xing)業(ye)客(ke)戶(hu)的(de)物(wu)流(liu)負(fu)責(ze)人(ren)溝(gou)通(tong)，如(ru)今(jin)年(nian)的(de)備(bei)貨(huo)量(liang)，公(gong)司(si)未(wei)來(lai)的(de)發(fa)展(zhan)戰(zhan)略(lve)等(deng)。這(zhe)些(xie)調(tiao)研(yan)數(shu)據(ju)會(hui)被(bei)公(gong)司(si)用(yong)做(zuo)拿(na)地(di)、建倉以及運營管理的依據。
楊(yang)達(da)卿(qing)也(ye)認(ren)為(wei)，物(wu)流(liu)地(di)產(chan)投(tou)資(zi)時(shi)間(jian)長(chang)，資(zi)金(jin)回(hui)籠(long)慢(man)，回(hui)本(ben)周(zhou)期(qi)常(chang)在(zai)十(shi)年(nian)以(yi)上(shang)，不(bu)借(jie)助(zhu)金(jin)融(rong)資(zi)本(ben)杠(gang)杆(gan)，對(dui)很(hen)多(duo)物(wu)流(liu)企(qi)業(ye)都(dou)是(shi)難(nan)以(yi)承(cheng)受(shou)之(zhi)重(zhong)。有(you)誌(zhi)於(yu)做(zuo)大(da)的(de)國(guo)內(nei)第(di)一(yi)批(pi)物(wu)流(liu)企(qi)業(ye)如(ru)寶(bao)供(gong)物(wu)流(liu)、遠成物流等都是靠自有資本投資，但帶來很重的包袱。普洛斯的地產+基金模式，正好解決了這一痛點。
一yi些xie物wu流liu企qi業ye稍shao微wei賺zhuan點dian錢qian，寧ning願yuan投tou房fang地di產chan也ye不bu願yuan燒shao在zai物wu流liu地di產chan，怡yi亞ya通tong這zhe類lei國guo內nei第di一yi批pi供gong應ying鏈lian企qi業ye，也ye都dou以yi租zu倉cang的de輕qing資zi產chan模mo式shi發fa展zhan，這zhe造zao成cheng中zhong國guo物wu流liu地di產chan長chang期qi缺que乏fa戰zhan略lve性xing投tou資zi介jie入ru。
而中儲總公司、zhongwaiyunjituangengduopingjieguoqishenfenhuoqutudiziyuan，suiyongyoutudiziyuan，danmeifaxiangpuluosiyidichanxintuofangshi，jiezhuzibengangganfangdazichanjiazhijineryixiaoboda，duoshuguoqidewuliucangchuziyuanbianchenglesishui。
今年2月底，國家發改委、商務部等24部門首次聯合發文把物流業定位“基礎性、戰略性、先導性行業”。但是，物流行業一直被定位為較低端的倉儲、運yun輸shu類lei別bie，沒mei有you得de到dao充chong分fen重zhong視shi，物wu流liu企qi業ye遭zao遇yu路lu橋qiao費fei高gao成cheng本ben，土tu地di高gao成cheng本ben等deng困kun擾rao，多duo數shu民min營ying企qi業ye難nan以yi做zuo大da，這zhe也ye導dao致zhi了le社she會hui資zi本ben流liu向xiang物wu流liu業ye明ming顯xian不bu足zu。
美mei國guo之zhi所suo以yi物wu流liu地di產chan發fa達da，是shi因yin為wei美mei國guo早zao已yi完wan成cheng工gong業ye化hua和he全quan球qiu化hua布bu局ju，因yin此ci對dui標biao準zhun化hua高gao端duan物wu流liu的de需xu求qiu充chong分fen，加jia之zhi美mei國guo資zi本ben市shi場chang成cheng熟shu，地di產chan信xin托tuo大da行xing其qi道dao，隨sui著zhe美mei國guo企qi業ye的de全quan球qiu化hua發fa展zhan，物wu流liu地di產chan商shang有you了le全quan球qiu布bu局ju的de條tiao件jian。
而中國工業化發展的滯後性和不均衡性、造成物流地產市場良莠不齊，簡陋的農民倉大行其道，在融入全球化的過程中，中國本土物流倉儲業的瓶頸效應明顯。
楊達卿認為，在中國，由於滿足電商所需的專業化倉儲網絡不足，菜鳥網絡、京東物流等企業不得不自建倉儲。未來，數字物流和物聯網、無人化等給物流地產帶來新商機，未來將有更多的智能化、無人化、數字化倉儲湧現，而超級電商是拉動這個需求的火車頭。美國亞馬遜、中國阿裏巴巴、京東等都在帶動新物流地產崛起。原標題：黑石普洛斯187億美元大交易的奧妙 《財經》實習生林彥辰對此文亦有貢獻 《財經》記者 王博 金焱/文
馬克/編輯 本文來源：財經雜誌及築夢師
