商業地產開發痛點：資產管理-地段不是唯一，資產管理能力是決定要素-診斷

、優化
、改進幫助資本退出獲利是資產管理的核心內容

　　shangyedichanzichanguanli，yichangyushijiansaipaodeyouxi。muqianzuiquedeshilijiejinrongdezhuanyeyunyingtuanduiheyuanyitouziyuzheleituanduidejinrongjigou，zheerzhewangwangjiuxiangjihedandeguanxi。

　　大跨步發展了近10年的中國商業地產越發進入白熱化競爭狀態。商業地產因天生具備投資總額高、運營管理複雜、投資回收期較長等特點


，大部分開發商在投資初期，就千方百計考慮與資本的結合
，多渠道融資是商業地產的必修課。

　　無論是接觸銀行、信托、基金
、債zhai券quan等deng各ge個ge渠qu道dao的de金jin融rong機ji構gou

，從cong專zhuan業ye投tou資zi機ji構gou來lai看kan
，商shang業ye地di產chan的de所suo有you操cao作zuo模mo式shi必bi須xu轉zhuan化hua成cheng國guo際ji通tong用yong的de財cai務wu語yu言yan。金jin融rong資zi本ben的de本ben質zhi就jiu是shi逐zhu利li
，無wu論lun這zhe個ge資zi本ben來lai自zi於yu保bao險xian機ji構gou、養老基金

、對衝基金還是其他各類機構，金融行業更關注的是商業資產的回報效應。

　　yinmeigejinrongqudaorongzidechengbenbutong，yincigegequdaoduiwuyedetouzihuibaolvyebujinxiangtong。genjuyangxingyanjiujudecesuan
，dangqianshehuijiaquanpingjunrongzichengbenwei8.3%。因此，資產回報率在5%以內的項目
，基本找不到資金方願意接盤。投資回報率在5~8%的項目，隻能嫁接便宜但難弄的銀行資本；投資回報率8~15%的項目,基本具備了信托融資談判的條件。投資回報率在15~20%甚至更高的項目，才具備吸引需要高回報的各類基金投資的要求。

　　在這樣的情況下，當前投資收益和未來資產增值，都是評估投資條件的重要財務指標。

　　從國際標準來看
，EBITDA-U被作為投資市場對購物中心資產價值的核心KPI，它反映出一個購物中心通過持續運營所能帶來的投資回報水平。現階段
， EBITDA-U達到6%是境外REITs發行的門檻。一般而言，一個成功購物中心的EBITDA-U可達到8%-12%，甚至更高。

　　EBITDA-U的構成有個簡單的公式：EBITDA-U＝EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）/Investment（投資成本）。從該公式可以看出
，提高EBITDA-U的核心路徑無非兩條，提高購物中心的EBITDA及合理降低前期投資成本。

地段不是唯一
，資產管理能力是決定要素

　　業ye界jie很hen多duo人ren將jiang評ping估gu項xiang目mu投tou資zi收shou益yi的de核he心xin關guan鍵jian是shi地di段duan和he選xuan址zhi

，這zhe幫bang李li嘉jia誠cheng的de信xin徒tu們men，更geng相xiang信xin普pu遍bian市shi場chang趨qu勢shi而er不bu認ren可ke人ren為wei的de力li量liang。可ke惜xi的de是shi，我wo們men能neng看kan到dao太tai多duo的de案an例li，位wei居ju城cheng市shi核he心xin地di段duan，但dan門men可ke羅luo雀que。資zi產chan待dai價jia而er沽gu
，卻que無wu人ren問wen津jin。而er有you些xie項xiang目mu，雖sui地di處chu偏pian遠yuan
，但dan仍reng人ren流liu如ru織zhi。

　　daliangdeanlibiaoming，cufangdediduanlunxianranbunengjiushangyedichandeming
，shangyedichanyunyingzhenzhengdehexinshixitongyouhua。zhegexitong，jiushishangyedichankaifadezhenzhengtongdian：資產管理。

　　當前，成熟的機構，無論是金融機構還是商業地產投資開發商，都將管控項目的核心目標放在了資產管理能力上。

　　資產管理是一個全生命周期的管理過程。從拿地
、到建設開發、到運營管控，都是資產管理的內容。資產管理的KPI指標就是緊密鎖定EBITDA-U的投資回報數據。

　　在這樣的條件下，成功的項目，受到諸多方麵綜合因素的影響，包括操作團隊、組織係統保障
、產品定位
、市場形勢等。但在諸多狀態中，何者是最重要的因素？

診斷、優化
、改進幫助資本退出獲利是資產管理的核心內容

　　好(hao)的(de)資(zi)產(chan)管(guan)理(li)團(tuan)隊(dui)
，首(shou)先(xian)要(yao)具(ju)備(bei)診(zhen)斷(duan)項(xiang)目(mu)的(de)能(neng)力(li)。診(zhen)斷(duan)的(de)核(he)心(xin)就(jiu)是(shi)分(fen)析(xi)項(xiang)目(mu)成(cheng)功(gong)和(he)失(shi)敗(bai)的(de)因(yin)素(su)到(dao)底(di)是(shi)外(wai)部(bu)因(yin)素(su)還(hai)是(shi)內(nei)部(bu)因(yin)素(su)占(zhan)主(zhu)導(dao)。在(zai)研(yan)判(pan)眾(zhong)多(duo)商(shang)業(ye)項(xiang)目(mu)時(shi)
，須(xu)有(you)一(yi)套(tao)客(ke)觀(guan)的(de)標(biao)準(zhun)來(lai)為(wei)項(xiang)目(mu)把(ba)脈(mai)

，這(zhe)些(xie)標(biao)準(zhun)建(jian)立(li)在(zai)一(yi)個(ge)消(xiao)費(fei)者(zhe)支(zhi)出(chu)習(xi)慣(guan)、消費人群流動分布、xiaofeixingweimoshihejingzhengduishoudejingzhengcelvedengzhuduoyinsushang，tongguoduizheyixiliedeweiguandeshujuxitongdedongcha
，keyifenxichuxiangmuzaizheyangdeweiguanshichangzhuangtaixiadeyunxingqushi
，congerpandingxiangmuzaizhengchangzhuangtaixiayinggaijubeidezibenhuibaolvshuiping。yigexiangmuruguochaochuxingyepingjunshuipingwuchadadao20%以上

，應該屬於團隊表現優秀
，一個項目如若低於行業平均水平20%
，應該屬於團隊表現不合格。

　　有了這套評估係統，好處在於三點：第一，投資人可以初步判斷項目的正常投資回報率，以做好投資風險評估；第(di)二(er)，投(tou)資(zi)人(ren)和(he)資(zi)產(chan)管(guan)理(li)人(ren)可(ke)較(jiao)為(wei)清(qing)晰(xi)的(de)界(jie)定(ding)清(qing)楚(chu)責(ze)任(ren)主(zhu)體(ti)，防(fang)止(zhi)日(ri)後(hou)勞(lao)資(zi)雙(shuang)方(fang)的(de)矛(mao)盾(dun)
，以(yi)避(bi)免(mian)更(geng)多(duo)公(gong)司(si)治(zhi)理(li)的(de)深(shen)層(ceng)問(wen)題(ti)。簡(jian)單(dan)來(lai)說(shuo)
，就(jiu)是(shi)明(ming)確(que)投(tou)資(zi)開(kai)發(fa)的(de)成(cheng)果(guo)是(shi)資(zi)本(ben)方(fang)決(jue)策(ce)占(zhan)主(zhu)因(yin)，還(hai)是(shi)團(tuan)隊(dui)操(cao)作(zuo)能(neng)力(li)占(zhan)主(zhu)因(yin)。第(di)三(san)
，明(ming)確(que)資(zi)產(chan)管(guan)理(li)績(ji)效(xiao)考(kao)核(he)的(de)界(jie)限(xian)。比(bi)方(fang)說(shuo)，按(an)照(zhao)正(zheng)常(chang)操(cao)作(zuo)水(shui)平(ping)
，一(yi)個(ge)項(xiang)目(mu)的(de)資(zi)本(ben)回(hui)報(bao)率(lv)在(zai)6%，但資產管理團隊回報率超過8%，這樣的情況下
，激勵和考核都有了明確的數據依據。

　　在此基礎上，資本方可聘請行家裏手們上陣，就應該全方麵優化和改進項目管理模式
，提升項目核心指標。

　　圍繞EBITDA-U 的核心財務回報數據，資產管理的評價標準也變得清晰可控。

從項目全程資產管理過程來看，主要分成以下六個方麵：

1、恰當選址
，控製拿地成本。韓寒熱門電影《後會無期》有(you)句(ju)名(ming)言(yan)，小(xiao)朋(peng)友(you)愛(ai)分(fen)對(dui)錯(cuo)，大(da)人(ren)隻(zhi)看(kan)利(li)弊(bi)。同(tong)樣(yang)的(de)，從(cong)資(zi)產(chan)管(guan)理(li)的(de)指(zhi)標(biao)來(lai)看(kan)
，投(tou)資(zi)回(hui)報(bao)率(lv)是(shi)個(ge)相(xiang)對(dui)數(shu)據(ju)。換(huan)句(ju)話(hua)說(shuo)，沒(mei)有(you)地(di)段(duan)好(hao)壞(huai)之(zhi)分(fen)
，隻(zhi)有(you)投(tou)資(zi)回(hui)報(bao)的(de)高(gao)低(di)之(zhi)分(fen)。

2
、jingzhundingwei，suodingshichangrenqun。daliangdeanlishijiangaosuwomen
，renqundingweicuole
，xiangmutouzihuibaolvhuidafuxiajiang。ershichangrenqundexiaofeiqushishizuizhuomobudingde
，xuanduizhengquedemubiaorenqun，bingduizhengxiayao，shikaohezichanguanlizhenenglidezhongyaoyike。

3、控(kong)製(zhi)投(tou)資(zi)，鎖(suo)定(ding)造(zao)價(jia)。老(lao)道(dao)的(de)資(zi)產(chan)管(guan)理(li)團(tuan)隊(dui)為(wei)了(le)達(da)到(dao)最(zui)佳(jia)的(de)商(shang)業(ye)展(zhan)示(shi)目(mu)標(biao)

，會(hui)精(jing)煉(lian)的(de)控(kong)製(zhi)各(ge)種(zhong)投(tou)資(zi)成(cheng)本(ben)。產(chan)品(pin)做(zuo)得(de)高(gao)大(da)上(shang)或(huo)矮(ai)胖(pang)挫(cuo)都(dou)不(bu)重(zhong)要(yao)，重(zhong)要(yao)的(de)是(shi)在(zai)這(zhe)樣(yang)的(de)投(tou)資(zi)配(pei)置(zhi)下(xia)，後(hou)續(xu)的(de)品(pin)牌(pai)定(ding)位(wei)以(yi)及(ji)租(zu)金(jin)、售價回報是否能與之成正比。

4
、teseyinling，danxukaolvchengbenyinsu。shangyedichanshigaosubianhuadechaoliuxingye
，meiyouchuangxindexiangmujibenwufashengcun，erguoduchuangxindexiangmuyehuijiangxiangmusongrufenmu。naniehaochuangxindedu
，yigezhongyaodehengliangbiaoganyeshiweichuangxinsuofuchudetouzihuibaodechengguo。caiwushujushipanduanshichangchuangxinjinhuafangxiangduicuodezuihaobiaogan。

5、精(jing)選(xuan)品(pin)類(lei)，看(kan)準(zhun)品(pin)類(lei)黑(hei)馬(ma)。業(ye)態(tai)規(gui)劃(hua)和(he)品(pin)牌(pai)選(xuan)擇(ze)是(shi)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)最(zui)為(wei)重(zhong)要(yao)的(de)問(wen)題(ti)。好(hao)的(de)資(zi)產(chan)管(guan)理(li)者(zhe)，能(neng)夠(gou)洞(dong)察(cha)品(pin)類(lei)發(fa)展(zhan)趨(qu)勢(shi)，巧(qiao)妙(miao)的(de)將(jiang)未(wei)來(lai)快(kuai)速(su)成(cheng)長(chang)的(de)品(pin)類(lei)以(yi)較(jiao)低(di)的(de)價(jia)格(ge)招(zhao)入(ru)商(shang)場(chang)，從(cong)而(er)讓(rang)整(zheng)個(ge)商(shang)場(chang)分(fen)享(xiang)品(pin)類(lei)引(yin)爆(bao)的(de)紅(hong)利(li)。這(zhe)點(dian)和(he)風(feng)險(xian)投(tou)資(zi)的(de)邏(luo)輯(ji)沒(mei)有(you)兩(liang)樣(yang)。如(ru)果(guo)隻(zhi)選(xuan)擇(ze)當(dang)下(xia)最(zui)熱(re)的(de)品(pin)類(lei)，付(fu)出(chu)的(de)代(dai)價(jia)也(ye)越(yue)高(gao)，財(cai)務(wu)回(hui)報(bao)肯(ken)定(ding)不(bu)理(li)想(xiang)。選(xuan)擇(ze)成(cheng)長(chang)中(zhong)的(de)品(pin)類(lei)才(cai)是(shi)王(wang)道(dao)。

6
、強營運管控，提升後期經營坪效。EBITDA-U提(ti)高(gao)的(de)另(ling)一(yi)核(he)心(xin)在(zai)於(yu)增(zeng)加(jia)購(gou)物(wu)中(zhong)心(xin)的(de)營(ying)運(yun)收(shou)入(ru)，控(kong)製(zhi)營(ying)運(yun)成(cheng)本(ben)。很(hen)多(duo)項(xiang)目(mu)為(wei)了(le)後(hou)期(qi)快(kuai)速(su)增(zeng)加(jia)人(ren)流(liu)
，配(pei)置(zhi)了(le)豪(hao)華(hua)的(de)運(yun)營(ying)團(tuan)隊(dui)，並(bing)采(cai)用(yong)各(ge)種(zhong)措(cuo)施(shi)做(zuo)旺(wang)場(chang)活(huo)動(dong)，以(yi)提(ti)振(zhen)人(ren)流(liu)。考(kao)核(he)經(jing)營(ying)管(guan)理(li)績(ji)效(xiao)的(de)指(zhi)標(biao)也(ye)是(shi)這(zhe)種(zhong)投(tou)入(ru)和(he)租(zu)金(jin)、銷售增長的關係。診斷、優化
、創新
、提升是商業資產後期運營過程中的更為重要的因素。

　　總(zong)而(er)言(yan)之(zhi)

，資(zi)產(chan)管(guan)理(li)就(jiu)是(shi)與(yu)時(shi)間(jian)賽(sai)跑(pao)的(de)遊(you)戲(xi)。學(xue)車(che)的(de)時(shi)候(hou)，教(jiao)練(lian)都(dou)會(hui)告(gao)訴(su)學(xue)徒(tu)，開(kai)車(che)最(zui)重(zhong)要(yao)的(de)是(shi)提(ti)早(zao)預(yu)判(pan)路(lu)況(kuang)，遇(yu)到(dao)突(tu)發(fa)狀(zhuang)況(kuang)快(kuai)速(su)調(tiao)整(zheng)製(zhi)動(dong)。商(shang)業(ye)地(di)產(chan)的(de)運(yun)營(ying)
，也(ye)是(shi)同(tong)樣(yang)的(de)道(dao)理(li)。如(ru)果(guo)將(jiang)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)比(bi)作(zuo)一(yi)個(ge)精(jing)密(mi)的(de)儀(yi)器(qi)，老(lao)練(lian)的(de)操(cao)盤(pan)手(shou)一(yi)定(ding)知(zhi)道(dao)這(zhe)個(ge)複(fu)雜(za)的(de)巨(ju)型(xing)機(ji)械(xie)的(de)關(guan)鍵(jian)控(kong)製(zhi)點(dian)在(zai)哪(na)裏(li)。一(yi)言(yan)以(yi)蔽(bi)之(zhi)
，預(yu)判(pan)、調整，是運營的關鍵。

　　商shang業ye地di產chan開kai發fa，難nan者zhe不bu會hui，會hui者zhe不bu難nan。如ru同tong名ming醫yi一yi樣yang，在zai這zhe個ge高gao經jing驗yan門men檻kan的de行xing業ye裏li，創chuang新xin和he經jing驗yan一yi樣yang重zhong要yao
，考kao驗yan著zhe一yi線xian舵duo手shou們men的de智zhi慧hui。文wen章zhang來lai源yuan：3Fang網 文旅吧