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戴欣明著作集

營銷，最怕被代理公司給“忽悠”了？-房地產代理業要不要存在？-戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》連載86

2018-12-13

思維篇　超常規戰略定位策劃思維模式

第八章　營銷角度——品牌的味道

第一節　超常規營銷戰略需要營銷前置

3.營銷，最怕被代理公司給忽悠了

有一段時間，代理公司有自己的廣告公司成為代理業的“創新模式”。而代理公司為了增加自己的“氣場”，在進場時會把其它項目的人也抽調過來，形成50多(duo)人(ren)，甚(shen)至(zhi)達(da)到(dao)百(bai)人(ren)的(de)銷(xiao)售(shou)隊(dui)伍(wu)，等(deng)到(dao)銷(xiao)售(shou)執(zhi)行(xing)時(shi)也(ye)就(jiu)幾(ji)個(ge)人(ren)，搞(gao)的(de)開(kai)發(fa)商(shang)直(zhi)後(hou)悔(hui)，發(fa)現(xian)所(suo)謂(wei)的(de)代(dai)理(li)公(gong)司(si)優(you)勢(shi)不(bu)過(guo)是(shi)可(ke)以(yi)臨(lin)時(shi)抽(chou)調(tiao)人(ren)手(shou)而(er)已(yi)，以(yi)至(zhi)於(yu)很(hen)多(duo)開(kai)發(fa)商(shang)實(shi)行(xing)聯(lian)合(he)代(dai)理(li)。到(dao)後(hou)來(lai)，代(dai)理(li)公(gong)司(si)拚(pin)命(ming)壓(ya)低(di)代(dai)理(li)點(dian)數(shu)，零(ling)點(dian)幾(ji)的(de)代(dai)理(li)費(fei)都(dou)做(zuo)，與(yu)輝(hui)煌(huang)時(shi)期(qi)的(de)動(dong)輒(zhe)％3左右代理費相去甚遠。

一手銷售代理逐漸被二手經紀人替代這樣的觀點我在2006年就率先提出。2008年金融海嘯之後，政府拉動投資，房地產代理又好了一個階段，這個觀點被開發商忽略了，以至於後來很多開發商被代理機構忽悠了。

乍zha一yi看kan好hao像xiang代dai理li機ji構gou承cheng擔dan統tong領ling這zhe個ge角jiao色se，其qi實shi根gen本ben不bu是shi這zhe麼me回hui事shi，代dai理li機ji構gou不bu乏fa優you秀xiu者zhe，但dan基ji本ben上shang是shi烏wu合he之zhi眾zhong，他ta存cun在zai有you兩liang個ge前qian提ti，一yi是shi開kai發fa商shang、投資商不懂，也沒有銷售人員，也不知道如何組織；二是房地產要在短期內實現銷售，比如早些年熱銷的情況下，幾天甚至一天要銷售完成的狀態就臨時需要大批懂（略懂）房(fang)地(di)產(chan)的(de)銷(xiao)售(shou)人(ren)員(yuan)，這(zhe)樣(yang)代(dai)理(li)機(ji)構(gou)的(de)人(ren)海(hai)戰(zhan)術(shu)就(jiu)有(you)用(yong)了(le)。當(dang)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)逐(zhu)漸(jian)向(xiang)買(mai)方(fang)市(shi)場(chang)轉(zhuan)變(bian)的(de)時(shi)候(hou)，銷(xiao)售(shou)周(zhou)期(qi)長(chang)，獨(du)立(li)經(jing)紀(ji)人(ren)的(de)價(jia)值(zhi)就(jiu)會(hui)體(ti)現(xian)出(chu)來(lai)。

看kan代dai理li機ji構gou的de成cheng立li之zhi初chu，基ji本ben上shang都dou是shi在zai哪na個ge大da廈sha，或huo者zhe哪na個ge項xiang目mu銷xiao售shou不bu動dong的de情qing況kuang下xia，一yi些xie有you膽dan識shi的de人ren組zu織zhi一yi幫bang人ren敢gan於yu包bao下xia這zhe個ge項xiang目mu，用yong些xie策ce略lve銷xiao售shou出chu去qu，這zhe時shi的de銷xiao售shou是shi市shi場chang不bu成cheng熟shu階jie段duan，地di產chan（房子）還(hai)沒(mei)有(you)成(cheng)為(wei)人(ren)民(min)追(zhui)捧(peng)的(de)東(dong)西(xi)，這(zhe)些(xie)代(dai)理(li)機(ji)構(gou)賺(zhuan)了(le)第(di)一(yi)桶(tong)金(jin)，隨(sui)著(zhe)房(fang)地(di)產(chan)大(da)躍(yue)進(jin)，這(zhe)個(ge)行(xing)業(ye)也(ye)出(chu)現(xian)了(le)上(shang)市(shi)公(gong)司(si)。一(yi)些(xie)機(ji)會(hui)讓(rang)一(yi)些(xie)人(ren)成(cheng)為(wei)抓(zhua)住(zhu)了(le)，也(ye)成(cheng)就(jiu)了(le)一(yi)批(pi)人(ren)，但(dan)是(shi)更(geng)多(duo)的(de)人(ren)是(shi)把(ba)機(ji)會(hui)看(kan)成(cheng)了(le)是(shi)自(zi)己(ji)能(neng)力(li)的(de)表(biao)現(xian)。

房地產代理業要不要存在？

當dang房fang地di產chan項xiang目mu處chu於yu非fei理li性xing繁fan榮rong的de時shi期qi，在zai開kai盤pan後hou很hen短duan的de時shi間jian銷xiao售shou一yi空kong的de情qing況kuang下xia，代dai理li公gong司si有you存cun在zai的de價jia值zhi，因yin為wei在zai短duan時shi間jian組zu織zhi銷xiao售shou對dui於yu房fang地di產chan開kai發fa商shang是shi件jian相xiang對dui比bi較jiao難nan的de事shi情qing，但dan是shi，當dang房fang地di產chan進jin入ru理li性xing時shi代dai，一yi個ge項xiang目mu銷xiao售shou半ban年nian，甚shen至zhi會hui更geng長chang時shi間jian，代dai理li公gong司si存cun在zai的de價jia值zhi也ye就jiu大da打da折zhe扣kou。

曾(zeng)幾(ji)何(he)時(shi)，代(dai)理(li)商(shang)在(zai)快(kuai)速(su)增(zeng)長(chang)的(de)房(fang)地(di)產(chan)發(fa)展(zhan)中(zhong)，絕(jue)大(da)多(duo)數(shu)代(dai)理(li)公(gong)司(si)已(yi)經(jing)喪(sang)失(shi)了(le)作(zuo)為(wei)代(dai)理(li)商(shang)的(de)職(zhi)責(ze)，能(neng)賣(mai)高(gao)價(jia)就(jiu)是(shi)責(ze)任(ren)。在(zai)房(fang)地(di)產(chan)非(fei)理(li)性(xing)時(shi)代(dai)，代(dai)理(li)商(shang)的(de)角(jiao)色(se)已(yi)經(jing)變(bian)味(wei)，在(zai)推(tui)高(gao)樓(lou)價(jia)的(de)過(guo)程(cheng)中(zhong)，成(cheng)了(le)不(bu)折(zhe)不(bu)扣(kou)的(de)幫(bang)凶(xiong)。賺(zhuan)錢(qian)隻(zhi)有(you)推(tui)高(gao)房(fang)價(jia)。代(dai)理(li)商(shang)所(suo)謂(wei)的(de)業(ye)績(ji)不(bu)是(shi)智(zhi)慧(hui)推(tui)使(shi)，而(er)多(duo)是(shi)投(tou)機(ji)中(zhong)的(de)“時勢造英雄”。現xian在zai已yi經jing清qing楚chu地di看kan到dao，當dang理li性xing房fang地di產chan時shi代dai到dao來lai之zhi後hou，那na些xie叱chi詫cha風feng雲yun的de代dai理li商shang，麵mian對dui市shi場chang的de疲pi軟ruan，在zai代dai理li上shang明ming顯xian開kai始shi黔qian驢lv技ji窮qiong，確que切qie地di講jiang，地di產chan代dai理li行xing業ye本ben身shen就jiu是shi同tong已yi經jing走zou過guo一yi輪lun崩beng潰kui曆li程cheng的de中zhong介jie，在zai各ge個ge方fang麵mian就jiu沒mei有you太tai大da的de區qu別bie，在zai快kuai速su銷xiao售shou中zhong他ta們men的de作zuo用yong顯xian現xian，但dan是shi對dui於yu消xiao費fei者zhe沒mei有you什shen麼me益yi處chu。代dai理li公gong司si在zai業ye務wu飛fei漲zhang的de情qing況kuang下xia，越yue來lai越yue多duo的de烏wu合he之zhi眾zhong聚ju集ji在zai開kai發fa商shang的de營ying銷xiao前qian線xian，是shi置zhi業ye者zhe的de攪jiao屎shi棍gun。去qu年nian高gao房fang價jia時shi的de代dai理li公gong司si煽shan風feng點dian火huo，然ran而er今jin年nian年nian初chu樓lou市shi“風向”逆轉，代理商也突然從高調催“漲”轉為竭力勸“降”：就是這樣的本事，代理商存在的價值有什麼用？

dailigongsizaizhejinglilezhejiniandewanghusuoyizhihou，yingxiaoshuipingyijingdidaolejidian，shirenrendounengzuodeyingxiao，zairenheyigexingyebeisaodichumendeyingxiaorenyuan，zhiyaojinrushoufangxingliedounengzhuangepenmanboman。

現在，代理公司最缺的是“係統思考”能neng力li，這zhe樣yang的de代dai理li公gong司si，一yi方fang麵mian來lai自zi開kai發fa商shang的de壓ya力li，另ling一yi方fang麵mian隻zhi有you抬tai高gao價jia格ge才cai能neng顯xian示shi出chu代dai理li商shang的de價jia值zhi，才cai能neng賺zhuan到dao錢qian。往wang往wang在zai開kai發fa商shang的de壓ya力li下xia，一yi點dian僅jin有you的de思si考kao也ye丟diu失shi了le。代dai理li商shang隻zhi能neng靠kao營ying造zao的de饑ji渴ke緊jin張zhang氣qi氛fen，逼bi使shi一yi些xie毫hao無wu經jing驗yan的de投tou機ji者zhe掏tao錢qian就jiu範fan，讓rang無wu奈nai的de消xiao費fei者zhe吞tun下xia苦ku果guo。在zai市shi場chang的de配pei合he下xia逐zhu步bu將jiang定ding價jia推tui高gao，開kai盤pan就jiu能neng銷xiao售shou一yi空kong成cheng了le代dai理li公gong司si最zui能neng吹chui噓xu的de業ye績ji本ben錢qian。

代理業的倒閉與中介的倒閉有所不同，動蕩局麵迥異，或者說引發的動蕩對於置業者、開發商都是好事，因為它麵對的是房地產企業。不同的是，是市場模式發上改變。對於有能力的代理公司也是好事；真正有能力的代理公司會在這時異軍突起。

作者戴欣明介紹

　　戴欣明，字：青藤，號：山人，七大山人

　　籍貫東北（沈陽），長期居住深圳市，2001年創立動能智庫（前身為戴欣明工作室）

　　城市與產業地產戰略定位專家、投資人：中國著名的戰略定位專家，中國著名的資本運營專家，搏實資本控股有限公司投資合夥人、深圳市前海動能投資有限公司總裁，中國品牌管理研究中心深圳中心總經理，深圳市動能企業管理谘詢有限公司董事長、總經理，中國城市運營管理研究中心主任，中國商業地產管理研究中心主任；

戴欣明是通才型專家，投資人，其在人文（含堪輿）學，社會學，消費心理學，經濟學，管理學，規劃建築設計學、藝術設計學，營銷學等方麵在全國具有權威專家地位。被譽為具有經濟學家頭腦的營銷學家、策劃人；策劃人當中的管理學家；

設計師出身，曾經是商業運營機構及城市開發建設集團經理人（時任總裁6年），身經百戰，是一位理論與實踐高度結合的專家、投資人。

鳳凰衛視中文台、資訊台等財經、社會觀察等頻道特約評論員，深圳電視台、成都電視台、上海電視台第一財經等各大主流電視台特約評論員（涉及：商業、財經、城市、產業、地產等）。因其獨到的觀察視角，洞見的觀察能力，即廣泛又深入的調查研究，10多年接受電視台采訪超過2000次以上。

戴欣明還是中國房地產四大名嘴之一，深圳市城市與地產“深圳四傑”。

戴欣明主要成就：

1、把人文融入地產之中：人文城市、地產和商業地產的開創者，人文因素決定了城市開發和項目開發的差別化（1998年）

2、改變中國城市與地產戰略定位法的空缺：創立“七合一戰略定位法則”，以及“人文+”係統戰略定位模式，強調非數字化的因素的量化（2003年）

3、中國城市和地產實證分析派（南派）代表：創立“262實證分析法”，以“七合一戰略定位法則”，以及“人文+”體係為基礎，強調分析者的作用，既福爾摩斯式的演繹推理（2005年）

4、提出“軟實力杠杆”理論（雙杠杆理論）：通過軟實力的打造，特別是戰略定位的介入，實現的“杠杆率”倍增；其中重要的是，在城市開發、產業項目的實施中，“軟實力杠杆”和“金融資本杠杆”應同時介入，互為補充，這樣的“杠杆率”才是有效的（2008）

5、提出“新黃金十年”投資理論：把城市和產業由靜態競爭模式變成動態競爭模式（2012年）

推薦序　

策劃人功力勝在超常規思維模式

南方略谘詢集團董事長　劉祖軻

認識戴欣明有13個年頭，一直關注他，體會他的裂變式成長。在技術上他是個多麵手，在專業上他又是個複合型專家，在實踐上他是的“接地氣”谘詢師、策劃人，在媒體上他是財經評論家。

他的特別之處在於他的經曆和思維模式：tazuoguoshejishi，baogongtou，kaifajianshejituanqiyezongcai，tourongziren，shangyeyunyingcaopanshou，qiyeguanlizixunshi，pinpaiyingxiaoren，zaidaorujindechengshiyudichancehuaren，congjicengyibubuzuoqi，yizhizoudaojintian，bansuizhetadeshishijian、實踐，再實踐，思考、sikao，zaisikao。ruguoshuomeiyigerendechenggongdouyoutadegushi，namedaixinmingyeyoutadutedegushi。dantadechenggonggengyuanyutadereqing，duidaipengyoudereqing，duidaishiqingdereqing，yijiduidaigongzuodereqing，jijixiangshang。worenweizaizhezhongqingkuangxiadesikaojiuhuibiaoxianchu“正能量”就(jiu)會(hui)應(ying)用(yong)到(dao)實(shi)踐(jian)上(shang)，進(jin)而(er)發(fa)揮(hui)出(chu)對(dui)社(she)會(hui)有(you)用(yong)的(de)潛(qian)能(neng)優(you)勢(shi)。這(zhe)些(xie)都(dou)是(shi)一(yi)個(ge)成(cheng)功(gong)的(de)策(ce)劃(hua)人(ren)所(suo)必(bi)須(xu)擁(yong)有(you)的(de)素(su)質(zhi)之(zhi)一(yi)，這(zhe)種(zhong)素(su)質(zhi)決(jue)定(ding)一(yi)個(ge)人(ren)始(shi)終(zhong)想(xiang)著(zhe)如(ru)何(he)把(ba)事(shi)情(qing)做(zuo)好(hao)，如(ru)何(he)把(ba)策(ce)劃(hua)的(de)項(xiang)目(mu)的(de)成(cheng)功(gong)路(lu)徑(jing)找(zhao)出(chu)來(lai)，策(ce)劃(hua)出(chu)來(lai)。

因為他的熱情，就有了他的責任感。他不斷同我談起社會責任，企業責任，谘詢師的責任，策劃人的責任；社會要造福人民，企業要盈利，做人要有禮、有度，谘詢、策劃要合適，而這些都與他主張的戰略定位息息相關。

戴欣明的勤奮好學在業內是出了名的，以至於他在人文學（含堪輿）、社會學、消費心理學、經濟學、管理學，藝術設計學、營銷學七個領域在中國都有公認的權威學者地位，他是徹頭徹尾的通才。在“唯一不變的就是變”的社會大背景下，城市與地產的發展也變得越來越複雜，單一思維模式已經落伍，也如他實踐證明，以獨特的視角觀察、認知、分析大千世界，用“七合一”的超常規思維方式才能找到最合適的解決問題的方案。更重要的是他追求“適度”的哲學思維，把儒釋道思想融會貫通並與西方哲學結合，形成他的人文思想內涵並支撐著他的戰略定位策劃體係。

他20多duo年nian的de工gong作zuo經jing曆li多duo與yu城cheng市shi開kai發fa，房fang地di產chan開kai發fa，商shang業ye地di產chan開kai發fa，建jian築zhu集ji團tuan管guan理li有you關guan，算suan是shi徹che頭tou徹che尾wei的de業ye內nei人ren士shi。由you於yu他ta的de思si考kao習xi性xing，以yi及ji對dui地di產chan行xing業ye的de熟shu悉xi，以yi及ji平ping均jun每mei年nian150多個地方的實地觀察，分析得出的獨到的觀點影響著中國城市的發展變革，甚至影響了城市與地產行業政策的製定。

youyushenzhendeteshulishiyuanyin，yizhiyilaishiqianyansixiangdedanshengdi。zaichengshikaifa，tebieshidichanfangmiangengshizouzaiqitachengshideqianlie，shenzhendechengshiyudichandekaifasixiang，zhanlvesixiangyeyingxiangzhezhongguochengshiyudichandejincheng。erzaizhegeguochengzhongdaixinmingyeshenshendijinpaoqizhong，yeyouyutashanyusikao，zaijiashangtashejishiteyoudexizhiguanchali，zaojiutalilunyushijiangaoduronghedetexing。

在業內，他是人文城市與人文地產的開創者，人文的大旗是他的典型特征與標識，也因此鑄就了其在“七合一”學術方麵的人文性；創立“262實證分析法”、“七合一戰略定位法則”，以及“超常規戰略定位策劃三部曲”，成為中國地產實證分析派（南派）代dai表biao。他ta的de成cheng就jiu與yu學xue術shu貢gong獻xian是shi有you目mu共gong睹du的de，我wo認ren為wei他ta的de成cheng就jiu本ben身shen還hai在zai於yu他ta所suo在zai行xing業ye外wai的de觀guan察cha與yu了le解jie，也ye就jiu是shi說shuo，城cheng市shi與yu地di產chan戰zhan略lve策ce劃hua人ren的de功gong夫fu在zai功gong夫fu以yi外wai。他ta在zai城cheng市shi與yu地di產chan領ling域yu是shi著zhu名ming策ce劃hua人ren，但dan在zai鳳feng凰huang衛wei視shi、深圳電視台、上海第一財經頻道，成都電視台等主流媒體上又是以著名財經評論家身份點評社會熱點與財經時事！這是他過人之處，因此能夠理解他為什麼是難得的、走在時代前麵的權威專家。

與其說《人文商業地產策劃》一(yi)書(shu)是(shi)他(ta)的(de)城(cheng)市(shi)與(yu)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)戰(zhan)略(lve)定(ding)位(wei)策(ce)劃(hua)經(jing)驗(yan)要(yao)點(dian)的(de)濃(nong)縮(suo)，更(geng)可(ke)以(yi)看(kan)成(cheng)是(shi)他(ta)作(zuo)為(wei)公(gong)眾(zhong)人(ren)物(wu)對(dui)社(she)會(hui)責(ze)任(ren)的(de)表(biao)現(xian)，對(dui)中(zhong)國(guo)城(cheng)市(shi)發(fa)展(zhan)，以(yi)及(ji)房(fang)地(di)產(chan)、產業園區、旅遊地產、商業街、零售業商業地產理性開發責任的表現。

劉祖軻

2015年3月21日二月二寫於深圳市

自序感悟“商業味道”

戴欣明

能夠讓我確定來深圳的理由是我還在大學時對深圳的一次考察，那是一次“味道”之旅。

1986年春節期間，也是我第一次來深圳，借住在當時深圳非常時尚的濱河小區。這個小區裏有個小店，就是20多個平方米的社區雜貨店，賣一些生活日用品，用現在的商業狀態來形容很像“屈臣氏”，還有點“7-11”deganjiao。dangwodiyicijindaozhegexiaodian，wokandaoconglaimeiyoukanguodeweidao，wendaoyizhongconglaimeiyouwendaoguodeweidao，naxieyoushangpinbaozhuangchulaideweidao，yijishangpinbenshendexiangqisanfachulaideweidao。zhezhongweidaochudaolewodeshenjing，geseriyongshangpinlinlangmanmu，jibenshangdoushixianggangnabianguolaidejinkoushangpin，kanshangmianfantidewenzizhidaoshiganshenmeyongde，naxieshangpindoukeyinazaishoushangkan，nashineidihaimeiyouchaoshi。……就是這樣的味道讓我久久難以忘懷，那種味道讓我感到這是到了“外國”！我那時去深圳，起碼比內地早10多年進入市場經濟環境，積累了在其它地域不可能有的經驗、經曆，現在看來，有種節省了生命曆程的感覺。也就是那隨後不久，我就紮根於深圳這塊改革開放的“試驗田”了。

現(xian)在(zai)的(de)深(shen)圳(zhen)已(yi)經(jing)不(bu)是(shi)這(zhe)樣(yang)隻(zhi)有(you)小(xiao)味(wei)道(dao)的(de)城(cheng)市(shi)了(le)，是(shi)個(ge)由(you)經(jing)濟(ji)為(wei)主(zhu)線(xian)組(zu)成(cheng)的(de)新(xin)城(cheng)市(shi)味(wei)道(dao)。由(you)於(yu)深(shen)圳(zhen)已(yi)經(jing)是(shi)超(chao)大(da)城(cheng)市(shi)，不(bu)同(tong)的(de)人(ren)能(neng)夠(gou)感(gan)受(shou)到(dao)不(bu)同(tong)的(de)味(wei)道(dao)，這(zhe)些(xie)味(wei)道(dao)不(bu)斷(duan)地(di)吸(xi)引(yin)著(zhe)四(si)麵(mian)八(ba)方(fang)的(de)人(ren)們(men)過(guo)來(lai)。

味wei道dao，可ke以yi吃chi出chu來lai，可ke以yi看kan出chu來lai，可ke以yi體ti會hui到dao，可ke以yi感gan知zhi到dao，可ke以yi品pin味wei到dao，也ye可ke以yi形xing成cheng心xin靈ling上shang的de溝gou通tong，是shi消xiao費fei者zhe夢meng寐mei以yi求qiu的de感gan受shou。城cheng市shi與yu商shang業ye地di產chan的de味wei道dao是shi什shen麼me？簡jian單dan地di說shuo是shi風feng格ge，品pin味wei，商shang業ye氛fen圍wei，複fu雜za地di說shuo是shi特te定ding人ren群qun的de生sheng活huo方fang式shi的de一yi部bu分fen，有you屬shu於yu這zhe些xie群qun體ti的de習xi俗su、習性、習慣，並有特定的人文文化特征，具有“中國風”特(te)征(zheng)，即(ji)中(zhong)國(guo)風(feng)格(ge)，是(shi)建(jian)立(li)在(zai)中(zhong)國(guo)傳(chuan)統(tong)文(wen)化(hua)的(de)基(ji)礎(chu)上(shang)，蘊(yun)含(han)大(da)量(liang)中(zhong)國(guo)地(di)域(yu)元(yuan)素(su)並(bing)適(shi)應(ying)全(quan)球(qiu)流(liu)行(xing)趨(qu)勢(shi)的(de)藝(yi)術(shu)品(pin)味(wei)形(xing)式(shi)或(huo)生(sheng)活(huo)體(ti)驗(yan)方(fang)式(shi)，以(yi)及(ji)商(shang)業(ye)創(chuang)新(xin)形(xing)式(shi)。這(zhe)就(jiu)是(shi)趨(qu)勢(shi)，跟(gen)不(bu)上(shang)這(zhe)個(ge)趨(qu)勢(shi)就(jiu)會(hui)順(shun)之(zhi)則(ze)昌(chang)，逆(ni)之(zhi)則(ze)亡(wang)。往(wang)往(wang)專(zhuan)業(ye)人(ren)士(shi)會(hui)用(yong)靈(ling)魂(hun)、智慧、思想、主義來詮釋，甚至各種學術術語，比如：戰略、管理、運營、係統、營銷，谘詢、策劃等，以及隻有專業人士才能聽懂的詞彙定義城市或商業地產，但這些交織在一起形成的“味道”卻que是shi消xiao費fei者zhe最zui先xian感gan知zhi的de。就jiu像xiang一yi幅fu畫hua，你ni感gan覺jiao很hen好hao，但dan是shi他ta也ye是shi某mou個ge流liu派pai，某mou種zhong思si想xiang，某mou種zhong主zhu義yi下xia的de作zuo品pin表biao現xian，還hai有you畫hua作zuo背bei後hou的de故gu事shi。當dang無wu數shu的de城cheng市shi與yu商shang業ye地di產chan策ce劃hua人ren在zai談tan論lun那na些xie技ji術shu上shang的de細xi節jie，比bi如ru招zhao商shang管guan理li，商shang業ye的de項xiang目mu管guan理li，開kai發fa的de項xiang目mu管guan理li時shi，卻que忽hu略lve了le那na些xie最zui能neng夠gou和he消xiao費fei者zhe溝gou通tong的de最zui重zhong要yao的de東dong西xi，最zui能neng讓rang商shang業ye有you生sheng命ming力li的de東dong西xi——“味道”！

一個城市，一個商業地產項目的戰略定位的成功與失敗最終歸結於“味道”給消費者的感受，不同的“味道”吸引不同的人，有什麼樣的“味道”就能聚集什麼樣的消費者。有的人喜歡深圳，可能因為她是經濟特區，有經濟的“味道”；有的人喜歡杭州，可能因為有西湖，有人文的“味道”；有人喜歡上海，可能因為有上海灘，有時尚的“味道”；有人喜歡北京，可能因為北京是皇城，有貴族文化的“味道”；有人喜歡香港，可能因為她是國際化大都市，有全球化的“味道”。

為什麼人們願意去上海的田子坊、老城隍廟、新天地，北京王府井、琉璃廠，廣州的上下九，成都的寬窄巷子，南京的夫子廟，山西的平遙古城等無數的地方，那都是因為有種獨特的“味道”吸引著人們。

或許，有些項目是非常成功的，好像也沒有誰刻意去營造所謂的味道，其實她們本來就已經存在那些獨一無二的“味道”，某個老街，某個古城，某個現代的城市綜合體，它們的“老、古、新”本身就是味道。

戴欣明

2015年2月4日　立春寫於深圳市

往期回顧鏈接：

戰略定位在於構建“生態係統”-摸準“新黃金十年”的消費脈搏-超常規戰略定位策劃思維模式-戴欣明專著《人文商業地產策劃》47

體驗式商業迎戰互聯網商業-消費複雜，催生味道體驗《人文商業地產策劃》48

實體店銷售模式被迫變革-關注新技術帶來的市場變化-什麼是“破壞式創新”？戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道- 人文商業地產策劃》49

在“社交風潮”作用下，實體店卷土重來-實體店購物消費體驗無可替代-戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》50

商業生態變化，精品化“商業味道”湧現-消費複雜，催生味道體驗-超常規戰略定位策劃思維模式-《人文商業地產策劃》51

關注中低端消費的高產出，把握商機-中低端消費不是中低檔消費，必須照顧消費者的麵子-實用性和品質、品味同等重要52

“麵子式”消費主導一切-從國人的思維模式看“麵子”，也與經濟發展的階段有關-“麵子”是中國人文的商業消費體現-《人文商業地產策劃》53