思維篇　超常規戰略定位策劃思維模式

第七章　設計角度——“麵子”的味道

第一節　定位策劃方案對接設計思考

2.設計方案不能“接地氣”的原因

通常的城市規劃都是以設計院所為主導，雖然，“設計院所模式”還是中國城市規劃
、商業地產、“泛商業地產”的主要模式，但是越來越多的城市領導者、投資商、開(kai)發(fa)商(shang)已(yi)經(jing)發(fa)現(xian)

，從(cong)設(she)計(ji)入(ru)手(shou)進(jin)行(xing)規(gui)劃(hua)，看(kan)似(si)很(hen)快(kuai)，實(shi)際(ji)上(shang)很(hen)慢(man)特(te)別(bie)是(shi)城(cheng)市(shi)開(kai)發(fa)上(shang)，這(zhe)在(zai)我(wo)這(zhe)之(zhi)前(qian)講(jiang)的(de)幾(ji)個(ge)案(an)例(li)中(zhong)已(yi)經(jing)說(shuo)明(ming)，因(yin)為(wei)很(hen)快(kuai)就(jiu)會(hui)發(fa)現(xian)城(cheng)市(shi)的(de)思(si)想(xiang)的(de)確(que)立(li)，靈(ling)魂(hun)的(de)植(zhi)入(ru)，城(cheng)市(shi)味(wei)道(dao)的(de)創(chuang)造(zao)，產(chan)業(ye)的(de)格(ge)局(ju)
，生(sheng)活(huo)方(fang)式(shi)等(deng)問(wen)題(ti)很(hen)難(nan)解(jie)決(jue)
，這(zhe)些(xie)都(dou)不(bu)屬(shu)於(yu)設(she)計(ji)的(de)範(fan)疇(chou)
，屬(shu)於(yu)戰(zhan)略(lve)策(ce)劃(hua)範(fan)疇(chou)。從(cong)設(she)計(ji)師(shi)經(jing)常(chang)掛(gua)在(zai)嘴(zui)邊(bian)的(de)話(hua)：“我是畫圖的！”也可以看出，中國的經濟狀態還沒有到了用設計代替城市戰略的階段。這主要取決於中國還有25-30％的城鎮化目標的路要走，城市發展的路非常複雜，這些複雜情況完全不是從設計角度就能夠解決的。

當(dang)一(yi)些(xie)城(cheng)市(shi)迷(mi)戀(lian)國(guo)外(wai)設(she)計(ji)機(ji)構(gou)進(jin)行(xing)規(gui)劃(hua)的(de)時(shi)候(hou)，經(jing)常(chang)出(chu)現(xian)水(shui)土(tu)不(bu)服(fu)的(de)問(wen)題(ti)，而(er)那(na)些(xie)能(neng)夠(gou)把(ba)城(cheng)市(shi)規(gui)劃(hua)做(zuo)的(de)較(jiao)好(hao)的(de)國(guo)外(wai)設(she)計(ji)機(ji)構(gou)絕(jue)大(da)多(duo)數(shu)是(shi)中(zhong)國(guo)人(ren)在(zai)把(ba)持(chi)
，出(chu)去(qu)留(liu)學(xue)後(hou)，搞(gao)個(ge)或(huo)者(zhe)聯(lian)合(he)一(yi)個(ge)真(zhen)正(zheng)的(de)設(she)計(ji)機(ji)構(gou)在(zai)中(zhong)國(guo)進(jin)行(xing)攬(lan)活(huo)
，這(zhe)些(xie)設(she)計(ji)師(shi)實(shi)際(ji)上(shang)就(jiu)是(shi)中(zhong)國(guo)人(ren)（俗稱掛羊頭賣狗肉），對中國各個方麵相對比較熟悉。

在發達國家，城鎮化率高企，基本上達到75％zuoyou
，zhenzhengyiyishangdechengshiguihuadexiangmujiuhuishaozhiyoushao，youyuchengshidelishijiuyuan
，rumeiguo，gengduodeshidantijianzhudeshejimoshi，erzhexiexiguandantijianzhumoshideshejishilaidaozhongguoyeshizaiganzhongxue。

所suo以yi
，一yi味wei迷mi信xin國guo外wai設she計ji師shi做zuo城cheng市shi的de整zheng體ti規gui劃hua不bu是shi太tai靠kao譜pu。而er單dan體ti建jian築zhu的de營ying造zao方fang麵mian
，中zhong國guo設she計ji師shi普pu遍bian存cun在zai不bu足zu。如ru果guo在zai戰zhan略lve定ding位wei完wan全quan清qing楚chu的de前qian提ti下xia，設she計ji師shi根gen據ju既ji定ding戰zhan略lve進jin行xing城cheng市shi規gui劃hua，無wu論lun是shi國guo內nei設she計ji師shi還hai是shi國guo外wai設she計ji師shi都dou能neng有you所suo建jian樹shu。

2008年
，“工作室”也ye經jing曆li了le一yi件jian比bi較jiao鬱yu悶men的de事shi情qing
，項xiang目mu是shi為wei某mou個ge三san線xian城cheng市shi一yi個ge新xin區qu做zuo戰zhan略lve定ding位wei策ce劃hua，這zhe個ge案an例li發fa生sheng的de花hua絮xu也ye說shuo明ming城cheng市shi運yun營ying者zhe的de素su質zhi有you待dai提ti高gao。

負責邀請“工作室”的區領導在經曆設計院做策劃的過程後，發現設計院用設計圖紙說話，很難把戰略說清楚。設計院也說的很清楚，戰略是委托方（政府）給(gei)的(de)，設(she)計(ji)院(yuan)據(ju)此(ci)負(fu)責(ze)設(she)計(ji)。所(suo)以(yi)設(she)計(ji)院(yuan)的(de)方(fang)案(an)也(ye)就(jiu)一(yi)直(zhi)不(bu)能(neng)達(da)到(dao)戰(zhan)略(lve)的(de)高(gao)度(du)，設(she)計(ji)圖(tu)紙(zhi)是(shi)出(chu)來(lai)了(le)，但(dan)項(xiang)目(mu)一(yi)度(du)很(hen)難(nan)進(jin)展(zhan)

，在(zai)區(qu)一(yi)級(ji)政(zheng)府(fu)領(ling)導(dao)這(zhe)裏(li)就(jiu)很(hen)難(nan)形(xing)成(cheng)一(yi)個(ge)明(ming)確(que)的(de)戰(zhan)略(lve)共(gong)識(shi)。這(zhe)樣(yang)，再(zai)邀(yao)請(qing)兩(liang)家(jia)國(guo)內(nei)著(zhu)名(ming)的(de)設(she)計(ji)機(ji)構(gou)基(ji)礎(chu)上(shang)
，再(zai)找(zhao)了(le)戴(dai)欣(xin)明(ming)工(gong)作(zuo)室(shi)，兩(liang)家(jia)做(zuo)設(she)計(ji)，“工作室”做戰略定位策劃。

在階段彙報時（會議安排者出於一些考慮做了這樣的彙報安排），市長親自參加，確切地講就是向市長彙報，希望藉此形成一致的戰略意見。彙報之後
，三家公司回避，市長說話了：“第一家設計公司就不選了，在後兩家選擇一個”。說(shuo)到(dao)這(zhe)，會(hui)發(fa)現(xian)有(you)一(yi)個(ge)問(wen)題(ti)
，就(jiu)是(shi)戰(zhan)略(lve)策(ce)劃(hua)機(ji)構(gou)在(zai)市(shi)長(chang)那(na)裏(li)不(bu)知(zhi)道(dao)怎(zen)麼(me)變(bian)成(cheng)了(le)設(she)計(ji)機(ji)構(gou)，市(shi)長(chang)沒(mei)有(you)搞(gao)清(qing)楚(chu)戰(zhan)略(lve)策(ce)劃(hua)和(he)規(gui)劃(hua)設(she)計(ji)的(de)不(bu)同(tong)。

這次彙報本來就不是最終的彙報
，在最終彙報的時候，“工作室”也會送一些設計圖紙，把戰略定位策劃變成“圖紙”，變成可視，形成固化，但這個階段是戰略思路的研討。

其實，這也在某些程上反應出一個問題就是很多城市的高層在城市規劃時，他自己說法、思路就是戰略，就是策劃，這也為中國城市為什麼千篇一律找到了一定的事實依據。

所以
，在這以後“工作室”再做“戰略定位策劃”時會特別強“工作室”做的是“戰略定位策劃”
，是對設計院之後設計的提示，而不是設計方案研討，避免再遇到這樣外行的城市經營者，浪費一個城市40多位各級領導的寶貴時間。

但有一點要說的，類似這樣事情的發生，都發生在50年代出生的領導者身上，也就是說

，戰略定位策劃是新生事物，他們還沒有反應過來，這樣也能夠解釋一些“千城一麵”的曆史緣故了。

作者戴欣明介紹

　　戴欣明，字：青藤
，號：山人
，七大山人

　　籍貫東北（沈陽），長期居住深圳市，2001年創立動能智庫（前身為戴欣明工作室）

　　城市與產業地產戰略定位專家、投資人：中國著名的戰略定位專家，中國著名的資本運營專家，搏實資本控股有限公司投資合夥人、深圳市前海動能投資有限公司總裁，中國品牌管理研究中心深圳中心總經理，深圳市動能企業管理谘詢有限公司董事長、總經理
，中國城市運營管理研究中心主任，中國商業地產管理研究中心主任；

戴欣明是通才型專家，投資人，其在人文（含堪輿）學，社會學，消費心理學，經濟學
，管理學，規劃建築設計學、藝術設計學，營銷學等方麵在全國具有權威專家地位。被譽為具有經濟學家頭腦的營銷學家
、策劃人；策劃人當中的管理學家；

設計師出身
，曾經是商業運營機構及城市開發建設集團經理人（時任總裁6年）
，身經百戰，是一位理論與實踐高度結合的專家、投資人。

鳳凰衛視中文台


、資訊台等財經、社會觀察等頻道特約評論員，深圳電視台、成都電視台、上海電視台第一財經等各大主流電視台特約評論員（涉及：商業、財經
、城市
、產業、地產等）。因其獨到的觀察視角，洞見的觀察能力，即廣泛又深入的調查研究

，10多年接受電視台采訪超過2000次以上。

戴欣明還是中國房地產四大名嘴之一，深圳市城市與地產“深圳四傑”。

戴欣明主要成就：

1
、把人文融入地產之中：人文城市、地產和商業地產的開創者，人文因素決定了城市開發和項目開發的差別化（1998年）

2、改變中國城市與地產戰略定位法的空缺：創立“七合一戰略定位法則”
，以及“人文+”係統戰略定位模式
，強調非數字化的因素的量化（2003年）

3、中國城市和地產實證分析派（南派）代表：創立“262實證分析法”，以“七合一戰略定位法則”，以及“人文+”體係為基礎

，強調分析者的作用，既福爾摩斯式的演繹推理（2005年）

4、提出“軟實力杠杆”理論（雙杠杆理論）：通過軟實力的打造，特別是戰略定位的介入，實現的“杠杆率”倍增；其中重要的是
，在城市開發、產業項目的實施中，“軟實力杠杆”和“金融資本杠杆”應同時介入，互為補充，這樣的“杠杆率”才是有效的（2008）

5、提出“新黃金十年”投資理論：把城市和產業由靜態競爭模式變成動態競爭模式（2012年）

推薦序　

策劃人功力勝在超常規思維模式

南方略谘詢集團董事長　劉祖軻

認識戴欣明有13個年頭，一直關注他
，體會他的裂變式成長。在技術上他是個多麵手，在專業上他又是個複合型專家，在實踐上他是的“接地氣”谘詢師
、策劃人，在媒體上他是財經評論家。

他的特別之處在於他的經曆和思維模式：他(ta)做(zuo)過(guo)設(she)計(ji)師(shi)
，包(bao)工(gong)頭(tou)，開(kai)發(fa)建(jian)設(she)集(ji)團(tuan)企(qi)業(ye)總(zong)裁(cai)，投(tou)融(rong)資(zi)人(ren)，商(shang)業(ye)運(yun)營(ying)操(cao)盤(pan)手(shou)
，企(qi)業(ye)管(guan)理(li)谘(zi)詢(xun)師(shi)，品(pin)牌(pai)營(ying)銷(xiao)人(ren)，再(zai)到(dao)如(ru)今(jin)的(de)城(cheng)市(shi)與(yu)地(di)產(chan)策(ce)劃(hua)人(ren)
，從(cong)基(ji)層(ceng)一(yi)步(bu)步(bu)做(zuo)起(qi)
，一(yi)直(zhi)走(zou)到(dao)今(jin)天(tian)
，伴(ban)隨(sui)著(zhe)他(ta)的(de)是(shi)實(shi)踐(jian)、實踐，再實踐，思考
、思(si)考(kao)
，再(zai)思(si)考(kao)。如(ru)果(guo)說(shuo)每(mei)一(yi)個(ge)人(ren)的(de)成(cheng)功(gong)都(dou)有(you)他(ta)的(de)故(gu)事(shi)
，那(na)麼(me)戴(dai)欣(xin)明(ming)也(ye)有(you)他(ta)獨(du)特(te)的(de)故(gu)事(shi)。但(dan)他(ta)的(de)成(cheng)功(gong)更(geng)源(yuan)於(yu)他(ta)的(de)熱(re)情(qing)，對(dui)待(dai)朋(peng)友(you)的(de)熱(re)情(qing)，對(dui)待(dai)事(shi)情(qing)的(de)熱(re)情(qing)
，以(yi)及(ji)對(dui)待(dai)工(gong)作(zuo)的(de)熱(re)情(qing)，積(ji)極(ji)向(xiang)上(shang)。我(wo)認(ren)為(wei)在(zai)這(zhe)種(zhong)情(qing)況(kuang)下(xia)的(de)思(si)考(kao)就(jiu)會(hui)表(biao)現(xian)出(chu)“正能量”就jiu會hui應ying用yong到dao實shi踐jian上shang
，進jin而er發fa揮hui出chu對dui社she會hui有you用yong的de潛qian能neng優you勢shi。這zhe些xie都dou是shi一yi個ge成cheng功gong的de策ce劃hua人ren所suo必bi須xu擁yong有you的de素su質zhi之zhi一yi，這zhe種zhong素su質zhi決jue定ding一yi個ge人ren始shi終zhong想xiang著zhe如ru何he把ba事shi情qing做zuo好hao，如ru何he把ba策ce劃hua的de項xiang目mu的de成cheng功gong路lu徑jing找zhao出chu來lai
，策ce劃hua出chu來lai。

因為他的熱情，就有了他的責任感。他不斷同我談起社會責任
，企業責任
，谘詢師的責任
，策劃人的責任；社會要造福人民，企業要盈利，做人要有禮、有度，谘詢、策劃要合適

，而這些都與他主張的戰略定位息息相關。

戴欣明的勤奮好學在業內是出了名的，以至於他在人文學（含堪輿）、社會學

、消費心理學、經濟學
、管理學，藝術設計學
、營銷學七個領域在中國都有公認的權威學者地位，他是徹頭徹尾的通才。在“唯一不變的就是變”的社會大背景下，城市與地產的發展也變得越來越複雜

，單一思維模式已經落伍，也如他實踐證明，以獨特的視角觀察、認知、分析大千世界，用“七合一”的超常規思維方式才能找到最合適的解決問題的方案。更重要的是他追求“適度”的哲學思維
，把儒釋道思想融會貫通並與西方哲學結合，形成他的人文思想內涵並支撐著他的戰略定位策劃體係。

他20多duo年nian的de工gong作zuo經jing曆li多duo與yu城cheng市shi開kai發fa，房fang地di產chan開kai發fa，商shang業ye地di產chan開kai發fa，建jian築zhu集ji團tuan管guan理li有you關guan，算suan是shi徹che頭tou徹che尾wei的de業ye內nei人ren士shi。由you於yu他ta的de思si考kao習xi性xing，以yi及ji對dui地di產chan行xing業ye的de熟shu悉xi，以yi及ji平ping均jun每mei年nian150多個地方的實地觀察，分析得出的獨到的觀點影響著中國城市的發展變革，甚至影響了城市與地產行業政策的製定。

由(you)於(yu)深(shen)圳(zhen)的(de)特(te)殊(shu)曆(li)史(shi)原(yuan)因(yin)，一(yi)直(zhi)以(yi)來(lai)是(shi)前(qian)沿(yan)思(si)想(xiang)的(de)誕(dan)生(sheng)地(di)。在(zai)城(cheng)市(shi)開(kai)發(fa)
，特(te)別(bie)是(shi)地(di)產(chan)方(fang)麵(mian)更(geng)是(shi)走(zou)在(zai)其(qi)它(ta)城(cheng)市(shi)的(de)前(qian)列(lie)，深(shen)圳(zhen)的(de)城(cheng)市(shi)與(yu)地(di)產(chan)的(de)開(kai)發(fa)思(si)想(xiang)，戰(zhan)略(lve)思(si)想(xiang)也(ye)影(ying)響(xiang)著(zhe)中(zhong)國(guo)城(cheng)市(shi)與(yu)地(di)產(chan)的(de)進(jin)程(cheng)。而(er)在(zai)這(zhe)個(ge)過(guo)程(cheng)中(zhong)戴(dai)欣(xin)明(ming)也(ye)深(shen)深(shen)地(di)浸(jin)泡(pao)其(qi)中(zhong)，也(ye)由(you)於(yu)他(ta)擅(shan)於(yu)思(si)考(kao)，再(zai)加(jia)上(shang)他(ta)設(she)計(ji)師(shi)特(te)有(you)的(de)細(xi)致(zhi)觀(guan)察(cha)力(li)

，造(zao)就(jiu)他(ta)理(li)論(lun)與(yu)實(shi)踐(jian)高(gao)度(du)融(rong)合(he)的(de)特(te)性(xing)。

在業內，他是人文城市與人文地產的開創者
，人文的大旗是他的典型特征與標識，也因此鑄就了其在“七合一”學術方麵的人文性；創立“262實證分析法”、“七合一戰略定位法則”，以及“超常規戰略定位策劃三部曲”，成為中國地產實證分析派（南派）代dai表biao。他ta的de成cheng就jiu與yu學xue術shu貢gong獻xian是shi有you目mu共gong睹du的de

，我wo認ren為wei他ta的de成cheng就jiu本ben身shen還hai在zai於yu他ta所suo在zai行xing業ye外wai的de觀guan察cha與yu了le解jie
，也ye就jiu是shi說shuo，城cheng市shi與yu地di產chan戰zhan略lve策ce劃hua人ren的de功gong夫fu在zai功gong夫fu以yi外wai。他ta在zai城cheng市shi與yu地di產chan領ling域yu是shi著zhu名ming策ce劃hua人ren，但dan在zai鳳feng凰huang衛wei視shi、深圳電視台
、上海第一財經頻道，成都電視台等主流媒體上又是以著名財經評論家身份點評社會熱點與財經時事！這是他過人之處，因此能夠理解他為什麼是難得的
、走在時代前麵的權威專家。

與其說《人文商業地產策劃》一yi書shu是shi他ta的de城cheng市shi與yu商shang業ye地di產chan戰zhan略lve定ding位wei策ce劃hua經jing驗yan要yao點dian的de濃nong縮suo，更geng可ke以yi看kan成cheng是shi他ta作zuo為wei公gong眾zhong人ren物wu對dui社she會hui責ze任ren的de表biao現xian，對dui中zhong國guo城cheng市shi發fa展zhan，以yi及ji房fang地di產chan、產業園區、旅遊地產

、商業街、零售業商業地產理性開發責任的表現。

劉祖軻

2015年3月21日二月二寫於深圳市

自序  感悟“商業味道”

戴欣明

能夠讓我確定來深圳的理由是我還在大學時對深圳的一次考察，那是一次“味道”之旅。

1986年春節期間，也是我第一次來深圳
，借住在當時深圳非常時尚的濱河小區。這個小區裏有個小店
，就是20多個平方米的社區雜貨店，賣一些生活日用品，用現在的商業狀態來形容很像“屈臣氏”
，還有點“7-11”deganjiao。dangwodiyicijindaozhegexiaodian

，wokandaoconglaimeiyoukanguodeweidao，wendaoyizhongconglaimeiyouwendaoguodeweidao
，naxieyoushangpinbaozhuangchulaideweidao，yijishangpinbenshendexiangqisanfachulaideweidao。zhezhongweidaochudaolewodeshenjing

，geseriyongshangpinlinlangmanmu
，jibenshangdoushixianggangnabianguolaidejinkoushangpin，kanshangmianfantidewenzizhidaoshiganshenmeyongde

，naxieshangpindoukeyinazaishoushangkan，nashineidihaimeiyouchaoshi。……就是這樣的味道讓我久久難以忘懷，那種味道讓我感到這是到了“外國”！我那時去深圳，起碼比內地早10多年進入市場經濟環境，積累了在其它地域不可能有的經驗、經曆

，現在看來，有種節省了生命曆程的感覺。也就是那隨後不久

，我就紮根於深圳這塊改革開放的“試驗田”了。

現(xian)在(zai)的(de)深(shen)圳(zhen)已(yi)經(jing)不(bu)是(shi)這(zhe)樣(yang)隻(zhi)有(you)小(xiao)味(wei)道(dao)的(de)城(cheng)市(shi)了(le)，是(shi)個(ge)由(you)經(jing)濟(ji)為(wei)主(zhu)線(xian)組(zu)成(cheng)的(de)新(xin)城(cheng)市(shi)味(wei)道(dao)。由(you)於(yu)深(shen)圳(zhen)已(yi)經(jing)是(shi)超(chao)大(da)城(cheng)市(shi)，不(bu)同(tong)的(de)人(ren)能(neng)夠(gou)感(gan)受(shou)到(dao)不(bu)同(tong)的(de)味(wei)道(dao)
，這(zhe)些(xie)味(wei)道(dao)不(bu)斷(duan)地(di)吸(xi)引(yin)著(zhe)四(si)麵(mian)八(ba)方(fang)的(de)人(ren)們(men)過(guo)來(lai)。

weidao，keyichichulai，keyikanchulai
，keyitihuidao，keyiganzhidao，keyipinweidao
，yekeyixingchengxinlingshangdegoutong，shixiaofeizhemengmeiyiqiudeganshou。chengshiyushangyedichandeweidaoshishenme？jiandandishuoshifengge
，pinwei，shangyefenwei
，fuzadishuoshitedingrenqundeshenghuofangshideyibufen，youshuyuzhexiequntidexisu、習性、習慣，並有特定的人文文化特征，具有“中國風”特(te)征(zheng)

，即(ji)中(zhong)國(guo)風(feng)格(ge)
，是(shi)建(jian)立(li)在(zai)中(zhong)國(guo)傳(chuan)統(tong)文(wen)化(hua)的(de)基(ji)礎(chu)上(shang)


，蘊(yun)含(han)大(da)量(liang)中(zhong)國(guo)地(di)域(yu)元(yuan)素(su)並(bing)適(shi)應(ying)全(quan)球(qiu)流(liu)行(xing)趨(qu)勢(shi)的(de)藝(yi)術(shu)品(pin)味(wei)形(xing)式(shi)或(huo)生(sheng)活(huo)體(ti)驗(yan)方(fang)式(shi)，以(yi)及(ji)商(shang)業(ye)創(chuang)新(xin)形(xing)式(shi)。這(zhe)就(jiu)是(shi)趨(qu)勢(shi)，跟(gen)不(bu)上(shang)這(zhe)個(ge)趨(qu)勢(shi)就(jiu)會(hui)順(shun)之(zhi)則(ze)昌(chang)


，逆(ni)之(zhi)則(ze)亡(wang)。往(wang)往(wang)專(zhuan)業(ye)人(ren)士(shi)會(hui)用(yong)靈(ling)魂(hun)
、智慧
、思想、主義來詮釋，甚至各種學術術語，比如：戰略、管理


、運營、係統、營銷，谘詢
、策劃等
，以及隻有專業人士才能聽懂的詞彙定義城市或商業地產，但這些交織在一起形成的“味道”卻(que)是(shi)消(xiao)費(fei)者(zhe)最(zui)先(xian)感(gan)知(zhi)的(de)。就(jiu)像(xiang)一(yi)幅(fu)畫(hua)
，你(ni)感(gan)覺(jiao)很(hen)好(hao)
，但(dan)是(shi)他(ta)也(ye)是(shi)某(mou)個(ge)流(liu)派(pai)
，某(mou)種(zhong)思(si)想(xiang)，某(mou)種(zhong)主(zhu)義(yi)下(xia)的(de)作(zuo)品(pin)表(biao)現(xian)
，還(hai)有(you)畫(hua)作(zuo)背(bei)後(hou)的(de)故(gu)事(shi)。當(dang)無(wu)數(shu)的(de)城(cheng)市(shi)與(yu)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)策(ce)劃(hua)人(ren)在(zai)談(tan)論(lun)那(na)些(xie)技(ji)術(shu)上(shang)的(de)細(xi)節(jie)，比(bi)如(ru)招(zhao)商(shang)管(guan)理(li)，商(shang)業(ye)的(de)項(xiang)目(mu)管(guan)理(li)，開(kai)發(fa)的(de)項(xiang)目(mu)管(guan)理(li)時(shi)，卻(que)忽(hu)略(lve)了(le)那(na)些(xie)最(zui)能(neng)夠(gou)和(he)消(xiao)費(fei)者(zhe)溝(gou)通(tong)的(de)最(zui)重(zhong)要(yao)的(de)東(dong)西(xi)，最(zui)能(neng)讓(rang)商(shang)業(ye)有(you)生(sheng)命(ming)力(li)的(de)東(dong)西(xi)——“味道”！

一個城市，一個商業地產項目的戰略定位的成功與失敗最終歸結於“味道”給消費者的感受
，不同的“味道”吸引不同的人
，有什麼樣的“味道”就能聚集什麼樣的消費者。有的人喜歡深圳，可能因為她是經濟特區，有經濟的“味道”
；有的人喜歡杭州，可能因為有西湖，有人文的“味道”；有人喜歡上海，可能因為有上海灘
，有時尚的“味道”；有人喜歡北京，可能因為北京是皇城，有貴族文化的“味道”；有人喜歡香港
，可能因為她是國際化大都市，有全球化的“味道”。

為什麼人們願意去上海的田子坊
、老城隍廟
、新天地，北京王府井、琉璃廠
，廣州的上下九，成都的寬窄巷子
，南京的夫子廟，山西的平遙古城等無數的地方
，那都是因為有種獨特的“味道”吸引著人們。

或許
，有些項目是非常成功的，好像也沒有誰刻意去營造所謂的味道
，其實她們本來就已經存在那些獨一無二的“味道”，某個老街，某個古城，某個現代的城市綜合體
，它們的“老
、古、新”本身就是味道。

戴欣明

2015年2月4日　立春寫於深圳市

往期回顧鏈接：

戰略定位在於構建“生態係統”-摸準“新黃金十年”的消費脈搏-超常規戰略定位策劃思維模式-戴欣明專著《人文商業地產策劃》47

體驗式商業迎戰互聯網商業-消費複雜，催生味道體驗《人文商業地產策劃》48

實體店銷售模式被迫變革-關注新技術帶來的市場變化-什麼是“破壞式創新”？戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道- 人文商業地產策劃》49

在“社交風潮”作用下，實體店卷土重來-實體店購物消費體驗無可替代-戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》50

商業生態變化
，精品化“商業味道”湧現-消費複雜，催生味道體驗-超常規戰略定位策劃思維模式-《人文商業地產策劃》51

關注中低端消費的高產出，把握商機-中低端消費不是中低檔消費，必須照顧消費者的麵子-實用性和品質、品味同等重要52

“麵子式”消費主導一切-從國人的思維模式看“麵子”

，也與經濟發展的階段有關-“麵子”是中國人文的商業消費體現-《人文商業地產策劃》53

消費分析：由麵子引發“被迫性”體驗消費-麵子式消費是中國人不變的主題-戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》連載54

是否還需要“大勢研判”式策劃-為什麼從經濟學角度研究、分析問題-經濟發展有內外在規律-戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》連載55

經濟角度——五行屬土：生態的味道-超常規戰略定位策劃思維模式-“大勢研判”式策劃不建立城市和商業生態係統，而在於解析-《人文商業地產策劃》56

受係統教育的人需要係統戰略定位-中國城市運營者的變化決定著城市的命運《人文商業地產策劃》57

智慧經濟作用下的策劃思維 -智慧經濟時代的來臨，我們需要重新思考，需要創意思維-戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》58

智慧經濟更需要有質量的戰略、定位、策劃-縱觀“智慧經濟”特征是個係統的經濟模式-《人文商業地產策劃》59

什麼充當“新黃金十年”主旋律-“新黃金十年”
，盤活經濟需要“快產業”-多角度來看房地產-戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》連載60

如何把握未來的“黃金十年”-經濟角度：生態的味道-超常規戰略定位策劃思維模式-戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》連載61

適應新環境的企業

，“新黃金十年"就在眼前-什麼充當“新黃金十年”主旋律-戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》連載62

城鎮化20年，地產還是最大的金礦-“地產經濟”換湯不換藥-戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》連載63

“人的城鎮化”的靈魂與思想基礎-人文文化正成為城鎮化的推手-戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》連載64

中國城鎮化需要走過四次浪潮-城鎮化20年

，地產還是最大的金礦-戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》連載65

到處開發休閑項目本身就是戰略定位的失誤-“體驗”在人們的“生活方式”、“營商方式”方麵是不可以逾越的鴻溝-戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》連載66

“就近就業”帶動城鎮重新定位-解決“就近就業”的根本是“營商方式”戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》連載67

為什麼從管理學角度研究、分析問題-策劃需要把資源的投入實現價值最大化-戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》連載68

為什麼從管理學角度研究、分析問題-策劃需要把資源的投入實現價值最大化-戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》連載68

不同的企業需要不同的執行力方案-順應管理者能力進行戰略定位策劃-戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》連載69-《人文商業地產策劃》69

為什麼從管理學角度研究、分析問題-策劃需要把資源的投入實現價值最大化-戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》連載70

不同的項目需要不同類型的策劃-管理角度——五行屬金：財富的味道戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》連載71

從管理的角度發現企業真正的問題-管理角度的思考為合作方減少麻煩-戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》連載72

選擇“設計先行”還是“策劃先行”-超常規戰略定位策劃思維模式-戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》連載73

調研不要看人頭，要看專家質量-管理角度的思考為合作方減少麻煩-戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》連載74

為什麼從設計藝術學角度研究、分析問題-如何更好對接規劃設計，為項目實施打下堅實的基礎-戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》連載75

官網：

動能智庫-戴欣明工作室：520coupons.cn

中國城市開發網：www.cnud.net.cn

聲明：

本網連載的《發現味道-人文商業地產策劃》為戴欣明所著專著，目的在於分享戴欣明
、戴欣明工作室、動能智庫獨創及獨家的知識財產

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本著作內容對讀者的項目
、企業不構成交易，需要根據自身情況做專項戰略定位策劃、產業規劃以及相關的設計
，甚至資本運營的介入。