思維篇　超常規戰略定位策劃思維模式

第五章　經濟角度——五行屬土：生態的味道

第三節　城鎮化20年，地產還是最大的金礦

3.到處開發休閑項目本身就是戰略定位的失誤

一般而言
，當人均GDP達到1000美元時，觀光遊劇增
；當人均GDP達到2000美元時，休閑遊驟升；當人均GDP達到3000美元時，度假遊漸旺。

國外資料顯示，當人均GDP超過8300元時，家庭購買汽車的消費將進入發展階段。

發達國家的經驗告訴我們：當人均GDP達到2000美元後
，平均每個家庭可以外出度假一次，當人均GDP達到3000美圓時，每個家庭平均每年可以外出度假兩次。當人均GDP到達6000美金以上，這個國家就將進入休閑時代。美國在上世紀60年代，歐洲在上世紀70年代，日本在上世紀80年代都經過這個過程。

2011年，我國人均國內生產總值達到35083元，按照平均彙率折算，我國人均國內生產總值由2003年的1135美元上升至2011年的5432美元。

這說明中國隻是局部進入“休閑時代”，在貧富差距巨大的前提下，與發達國家的橄欖形階層比
，真正進入休閑時代的主要是一線城市和一些省會城市，所以定義中國進入“休閑時代”是錯誤的。

經濟發展階段決定
，國人隻有時間體驗，沒有時間休閑。

在中國
，真正能夠做到休閑的是老年群體，而這些老年群體的消費力是最低的。

“體驗”在人們的“生活方式”
、“營商方式”fangmianshibukeyiyuyuedehonggou。jiunalvyouyelaishuo，xianzaiquanguogedidouzaijiangxiuxianlvyou
，suibiankaifageshenmexiangmujiushixiuxianshengdi，daochudouzaidazaoyixiuxianweizhutidexiangmu。worenweizhegesiluyouqiduidedifang，danshi95％以上的項目（城市與地產）的消費者根本就不是來休閑的，基本上都是觀光客，由“觀光客”過渡到“休閑客”之間就是“體驗客”。

作者戴欣明介紹

　　戴欣明，字：青藤
，號：山人
，七大山人

　　籍貫東北（沈陽），長期居住深圳市，2001年創立動能智庫（前身為戴欣明工作室）

　　城市與產業地產戰略定位專家、投資人：中國著名的戰略定位專家
，中國著名的資本運營專家，搏實資本控股有限公司投資合夥人、深圳市前海動能投資有限公司總裁，中國品牌管理研究中心深圳中心總經理，深圳市動能企業管理谘詢有限公司董事長、總經理，中國城市運營管理研究中心主任，中國商業地產管理研究中心主任；

戴欣明是通才型專家
，投資人，其在人文（含堪輿）學，社會學，消費心理學，經濟學

，管理學，規劃建築設計學、藝術設計學，營銷學等方麵在全國具有權威專家地位。被譽為具有經濟學家頭腦的營銷學家
、策劃人；策劃人當中的管理學家
；

設計師出身，曾經是商業運營機構及城市開發建設集團經理人（時任總裁6年）

，身經百戰，是一位理論與實踐高度結合的專家、投資人。

鳳凰衛視中文台、資訊台等財經、社會觀察等頻道特約評論員
，深圳電視台、成都電視台、上海電視台第一財經等各大主流電視台特約評論員（涉及：商業

、財經
、城市
、產業、地產等）。因其獨到的觀察視角，洞見的觀察能力，即廣泛又深入的調查研究，10多年接受電視台采訪超過2000次以上。

戴欣明還是中國房地產四大名嘴之一，深圳市城市與地產“深圳四傑”。

戴欣明主要成就：

1、把人文融入地產之中：人文城市
、地產和商業地產的開創者，人文因素決定了城市開發和項目開發的差別化（1998年）

2
、改變中國城市與地產戰略定位法的空缺：創立“七合一戰略定位法則”，以及“人文+”係統戰略定位模式

，強調非數字化的因素的量化（2003年）

3
、中國城市和地產實證分析派（南派）代表：創立“262實證分析法”，以“七合一戰略定位法則”，以及“人文+”體係為基礎
，強調分析者的作用，既福爾摩斯式的演繹推理（2005年）

4、提出“軟實力杠杆”理論（雙杠杆理論）：通過軟實力的打造，特別是戰略定位的介入
，實現的“杠杆率”倍增；其中重要的是
，在城市開發、產業項目的實施中，“軟實力杠杆”和“金融資本杠杆”應同時介入，互為補充，這樣的“杠杆率”才是有效的（2008）

5
、提出“新黃金十年”投資理論：把城市和產業由靜態競爭模式變成動態競爭模式（2012年）

推薦序　

策劃人功力勝在超常規思維模式

南方略谘詢集團董事長　劉祖軻

認識戴欣明有13個年頭，一直關注他，體會他的裂變式成長。在技術上他是個多麵手，在專業上他又是個複合型專家，在實踐上他是的“接地氣”谘詢師
、策劃人
，在媒體上他是財經評論家。

他的特別之處在於他的經曆和思維模式：他ta做zuo過guo設she計ji師shi，包bao工gong頭tou，開kai發fa建jian設she集ji團tuan企qi業ye總zong裁cai
，投tou融rong資zi人ren，商shang業ye運yun營ying操cao盤pan手shou，企qi業ye管guan理li谘zi詢xun師shi
，品pin牌pai營ying銷xiao人ren，再zai到dao如ru今jin的de城cheng市shi與yu地di產chan策ce劃hua人ren，從cong基ji層ceng一yi步bu步bu做zuo起qi
，一yi直zhi走zou到dao今jin天tian，伴ban隨sui著zhe他ta的de是shi實shi踐jian、實踐，再實踐

，思考、思si考kao
，再zai思si考kao。如ru果guo說shuo每mei一yi個ge人ren的de成cheng功gong都dou有you他ta的de故gu事shi
，那na麼me戴dai欣xin明ming也ye有you他ta獨du特te的de故gu事shi。但dan他ta的de成cheng功gong更geng源yuan於yu他ta的de熱re情qing，對dui待dai朋peng友you的de熱re情qing，對dui待dai事shi情qing的de熱re情qing
，以yi及ji對dui待dai工gong作zuo的de熱re情qing
，積ji極ji向xiang上shang。我wo認ren為wei在zai這zhe種zhong情qing況kuang下xia的de思si考kao就jiu會hui表biao現xian出chu“正能量”jiuhuiyingyongdaoshijianshang，jinerfahuichuduishehuiyouyongdeqiannengyoushi。zhexiedoushiyigechenggongdecehuarensuobixuyongyoudesuzhizhiyi，zhezhongsuzhijuedingyigerenshizhongxiangzheruhebashiqingzuohao
，ruhebacehuadexiangmudechenggonglujingzhaochulai，cehuachulai。

因為他的熱情
，就有了他的責任感。他不斷同我談起社會責任，企業責任
，谘詢師的責任
，策劃人的責任；社會要造福人民，企業要盈利，做人要有禮、有度，谘詢
、策劃要合適，而這些都與他主張的戰略定位息息相關。

戴欣明的勤奮好學在業內是出了名的
，以至於他在人文學（含堪輿）

、社會學、消費心理學、經濟學
、管理學，藝術設計學、營銷學七個領域在中國都有公認的權威學者地位

，他是徹頭徹尾的通才。在“唯一不變的就是變”的社會大背景下，城市與地產的發展也變得越來越複雜
，單一思維模式已經落伍，也如他實踐證明，以獨特的視角觀察
、認知、分析大千世界，用“七合一”的超常規思維方式才能找到最合適的解決問題的方案。更重要的是他追求“適度”的哲學思維，把儒釋道思想融會貫通並與西方哲學結合，形成他的人文思想內涵並支撐著他的戰略定位策劃體係。

他20duoniandegongzuojingliduoyuchengshikaifa，fangdichankaifa，shangyedichankaifa
，jianzhujituanguanliyouguan
，suanshichetoucheweideyeneirenshi。youyutadesikaoxixing，yijiduidichanxingyedeshuxi
，yijipingjunmeinian150多個地方的實地觀察
，分析得出的獨到的觀點影響著中國城市的發展變革，甚至影響了城市與地產行業政策的製定。

youyushenzhendeteshulishiyuanyin，yizhiyilaishiqianyansixiangdedanshengdi。zaichengshikaifa，tebieshidichanfangmiangengshizouzaiqitachengshideqianlie，shenzhendechengshiyudichandekaifasixiang
，zhanlvesixiangyeyingxiangzhezhongguochengshiyudichandejincheng。erzaizhegeguochengzhongdaixinmingyeshenshendijinpaoqizhong，yeyouyutashanyusikao
，zaijiashangtashejishiteyoudexizhiguanchali，zaojiutalilunyushijiangaoduronghedetexing。

在業內
，他是人文城市與人文地產的開創者

，人文的大旗是他的典型特征與標識，也因此鑄就了其在“七合一”學術方麵的人文性
；創立“262實證分析法”
、“七合一戰略定位法則”，以及“超常規戰略定位策劃三部曲”
，成為中國地產實證分析派（南派）daibiao。tadechengjiuyuxueshugongxianshiyoumugongdude，worenweitadechengjiubenshenhaizaiyutasuozaixingyewaideguanchayulejie，yejiushishuo，chengshiyudichanzhanlvecehuarendegongfuzaigongfuyiwai。tazaichengshiyudichanlingyushizhumingcehuaren，danzaifenghuangweishi、深圳電視台
、上海第一財經頻道，成都電視台等主流媒體上又是以著名財經評論家身份點評社會熱點與財經時事！這是他過人之處，因此能夠理解他為什麼是難得的
、走在時代前麵的權威專家。

與其說《人文商業地產策劃》一yi書shu是shi他ta的de城cheng市shi與yu商shang業ye地di產chan戰zhan略lve定ding位wei策ce劃hua經jing驗yan要yao點dian的de濃nong縮suo，更geng可ke以yi看kan成cheng是shi他ta作zuo為wei公gong眾zhong人ren物wu對dui社she會hui責ze任ren的de表biao現xian
，對dui中zhong國guo城cheng市shi發fa展zhan
，以yi及ji房fang地di產chan、產業園區、旅遊地產、商業街、零售業商業地產理性開發責任的表現。

劉祖軻

2015年3月21日二月二寫於深圳市

自序  感悟“商業味道”

戴欣明

能夠讓我確定來深圳的理由是我還在大學時對深圳的一次考察，那是一次“味道”之旅。

1986年春節期間，也是我第一次來深圳，借住在當時深圳非常時尚的濱河小區。這個小區裏有個小店，就是20多個平方米的社區雜貨店，賣一些生活日用品，用現在的商業狀態來形容很像“屈臣氏”，還有點“7-11”的de感gan覺jiao。當dang我wo第di一yi次ci進jin到dao這zhe個ge小xiao店dian，我wo看kan到dao從cong來lai沒mei有you看kan過guo的de味wei道dao
，聞wen到dao一yi種zhong從cong來lai沒mei有you聞wen到dao過guo的de味wei道dao
，那na些xie由you商shang品pin包bao裝zhuang出chu來lai的de味wei道dao，以yi及ji商shang品pin本ben身shen的de香xiang氣qi散san發fa出chu來lai的de味wei道dao。這zhe種zhong味wei道dao觸chu到dao了le我wo的de神shen經jing，各ge色se日ri用yong商shang品pin琳lin琅lang滿man目mu，基ji本ben上shang都dou是shi香xiang港gang那na邊bian過guo來lai的de進jin口kou商shang品pin，看kan上shang麵mian繁fan體ti的de文wen字zi知zhi道dao是shi幹gan什shen麼me用yong的de，那na些xie商shang品pin都dou可ke以yi拿na在zai手shou上shang看kan，那na時shi內nei地di還hai沒mei有you超chao市shi。……就是這樣的味道讓我久久難以忘懷，那種味道讓我感到這是到了“外國”！我那時去深圳，起碼比內地早10多年進入市場經濟環境，積累了在其它地域不可能有的經驗、經曆
，現在看來


，有種節省了生命曆程的感覺。也就是那隨後不久，我就紮根於深圳這塊改革開放的“試驗田”了。

現xian在zai的de深shen圳zhen已yi經jing不bu是shi這zhe樣yang隻zhi有you小xiao味wei道dao的de城cheng市shi了le
，是shi個ge由you經jing濟ji為wei主zhu線xian組zu成cheng的de新xin城cheng市shi味wei道dao。由you於yu深shen圳zhen已yi經jing是shi超chao大da城cheng市shi
，不bu同tong的de人ren能neng夠gou感gan受shou到dao不bu同tong的de味wei道dao
，這zhe些xie味wei道dao不bu斷duan地di吸xi引yin著zhe四si麵mian八ba方fang的de人ren們men過guo來lai。

味(wei)道(dao)，可(ke)以(yi)吃(chi)出(chu)來(lai)

，可(ke)以(yi)看(kan)出(chu)來(lai)
，可(ke)以(yi)體(ti)會(hui)到(dao)，可(ke)以(yi)感(gan)知(zhi)到(dao)，可(ke)以(yi)品(pin)味(wei)到(dao)

，也(ye)可(ke)以(yi)形(xing)成(cheng)心(xin)靈(ling)上(shang)的(de)溝(gou)通(tong)，是(shi)消(xiao)費(fei)者(zhe)夢(meng)寐(mei)以(yi)求(qiu)的(de)感(gan)受(shou)。城(cheng)市(shi)與(yu)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)的(de)味(wei)道(dao)是(shi)什(shen)麼(me)

？簡(jian)單(dan)地(di)說(shuo)是(shi)風(feng)格(ge)
，品(pin)味(wei)，商(shang)業(ye)氛(fen)圍(wei)，複(fu)雜(za)地(di)說(shuo)是(shi)特(te)定(ding)人(ren)群(qun)的(de)生(sheng)活(huo)方(fang)式(shi)的(de)一(yi)部(bu)分(fen)，有(you)屬(shu)於(yu)這(zhe)些(xie)群(qun)體(ti)的(de)習(xi)俗(su)、習性、習慣，並有特定的人文文化特征，具有“中國風”特(te)征(zheng)
，即(ji)中(zhong)國(guo)風(feng)格(ge)，是(shi)建(jian)立(li)在(zai)中(zhong)國(guo)傳(chuan)統(tong)文(wen)化(hua)的(de)基(ji)礎(chu)上(shang)，蘊(yun)含(han)大(da)量(liang)中(zhong)國(guo)地(di)域(yu)元(yuan)素(su)並(bing)適(shi)應(ying)全(quan)球(qiu)流(liu)行(xing)趨(qu)勢(shi)的(de)藝(yi)術(shu)品(pin)味(wei)形(xing)式(shi)或(huo)生(sheng)活(huo)體(ti)驗(yan)方(fang)式(shi)
，以(yi)及(ji)商(shang)業(ye)創(chuang)新(xin)形(xing)式(shi)。這(zhe)就(jiu)是(shi)趨(qu)勢(shi)，跟(gen)不(bu)上(shang)這(zhe)個(ge)趨(qu)勢(shi)就(jiu)會(hui)順(shun)之(zhi)則(ze)昌(chang)，逆(ni)之(zhi)則(ze)亡(wang)。往(wang)往(wang)專(zhuan)業(ye)人(ren)士(shi)會(hui)用(yong)靈(ling)魂(hun)、智慧
、思想、主義來詮釋，甚至各種學術術語
，比如：戰略、管理、運營、係統
、營銷，谘詢、策劃等
，以及隻有專業人士才能聽懂的詞彙定義城市或商業地產，但這些交織在一起形成的“味道”卻(que)是(shi)消(xiao)費(fei)者(zhe)最(zui)先(xian)感(gan)知(zhi)的(de)。就(jiu)像(xiang)一(yi)幅(fu)畫(hua)
，你(ni)感(gan)覺(jiao)很(hen)好(hao)，但(dan)是(shi)他(ta)也(ye)是(shi)某(mou)個(ge)流(liu)派(pai)，某(mou)種(zhong)思(si)想(xiang)
，某(mou)種(zhong)主(zhu)義(yi)下(xia)的(de)作(zuo)品(pin)表(biao)現(xian)，還(hai)有(you)畫(hua)作(zuo)背(bei)後(hou)的(de)故(gu)事(shi)。當(dang)無(wu)數(shu)的(de)城(cheng)市(shi)與(yu)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)策(ce)劃(hua)人(ren)在(zai)談(tan)論(lun)那(na)些(xie)技(ji)術(shu)上(shang)的(de)細(xi)節(jie)，比(bi)如(ru)招(zhao)商(shang)管(guan)理(li)，商(shang)業(ye)的(de)項(xiang)目(mu)管(guan)理(li)

，開(kai)發(fa)的(de)項(xiang)目(mu)管(guan)理(li)時(shi)，卻(que)忽(hu)略(lve)了(le)那(na)些(xie)最(zui)能(neng)夠(gou)和(he)消(xiao)費(fei)者(zhe)溝(gou)通(tong)的(de)最(zui)重(zhong)要(yao)的(de)東(dong)西(xi)，最(zui)能(neng)讓(rang)商(shang)業(ye)有(you)生(sheng)命(ming)力(li)的(de)東(dong)西(xi)——“味道”！

一個城市，一個商業地產項目的戰略定位的成功與失敗最終歸結於“味道”給消費者的感受，不同的“味道”吸引不同的人，有什麼樣的“味道”就能聚集什麼樣的消費者。有的人喜歡深圳，可能因為她是經濟特區，有經濟的“味道”；有的人喜歡杭州，可能因為有西湖，有人文的“味道”；有人喜歡上海，可能因為有上海灘，有時尚的“味道”；有人喜歡北京，可能因為北京是皇城
，有貴族文化的“味道”；有人喜歡香港
，可能因為她是國際化大都市，有全球化的“味道”。

為什麼人們願意去上海的田子坊、老城隍廟

、新天地，北京王府井、琉璃廠

，廣州的上下九
，成都的寬窄巷子，南京的夫子廟，山西的平遙古城等無數的地方

，那都是因為有種獨特的“味道”吸引著人們。

或許，有些項目是非常成功的，好像也沒有誰刻意去營造所謂的味道，其實她們本來就已經存在那些獨一無二的“味道”，某個老街，某個古城
，某個現代的城市綜合體
，它們的“老、古、新”本身就是味道。

戴欣明

2015年2月4日　立春寫於深圳市

往期回顧鏈接：

戰略定位在於構建“生態係統”-摸準“新黃金十年”的消費脈搏-超常規戰略定位策劃思維模式-戴欣明專著《人文商業地產策劃》47

體驗式商業迎戰互聯網商業-消費複雜
，催生味道體驗《人文商業地產策劃》48

實體店銷售模式被迫變革-關注新技術帶來的市場變化-什麼是“破壞式創新”？戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道- 人文商業地產策劃》49

在“社交風潮”作用下
，實體店卷土重來-實體店購物消費體驗無可替代-戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》50

商業生態變化
，精品化“商業味道”湧現-消費複雜，催生味道體驗-超常規戰略定位策劃思維模式-《人文商業地產策劃》51

關注中低端消費的高產出
，把握商機-中低端消費不是中低檔消費，必須照顧消費者的麵子-實用性和品質、品味同等重要52

“麵子式”消費主導一切-從國人的思維模式看“麵子”，也與經濟發展的階段有關-“麵子”是中國人文的商業消費體現-《人文商業地產策劃》53

消費分析：由麵子引發“被迫性”體驗消費-麵子式消費是中國人不變的主題-戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》連載54

是否還需要“大勢研判”式策劃-為什麼從經濟學角度研究
、分析問題-經濟發展有內外在規律-戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》連載55

經濟角度——五行屬土：生態的味道-超常規戰略定位策劃思維模式-“大勢研判”式策劃不建立城市和商業生態係統，而在於解析-《人文商業地產策劃》56

受係統教育的人需要係統戰略定位-中國城市運營者的變化決定著城市的命運《人文商業地產策劃》57

智慧經濟作用下的策劃思維 -智慧經濟時代的來臨，我們需要重新思考，需要創意思維-戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》58

智慧經濟更需要有質量的戰略、定位、策劃-縱觀“智慧經濟”特征是個係統的經濟模式-《人文商業地產策劃》59

什麼充當“新黃金十年”主旋律-“新黃金十年”，盤活經濟需要“快產業”-多角度來看房地產-戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》連載60

如何把握未來的“黃金十年”-經濟角度：生態的味道-超常規戰略定位策劃思維模式-戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》連載61

適應新環境的企業，“新黃金十年"就在眼前-什麼充當“新黃金十年”主旋律-戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》連載62

城鎮化20年，地產還是最大的金礦-“地產經濟”換湯不換藥-戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》連載63

“人的城鎮化”的靈魂與思想基礎-人文文化正成為城鎮化的推手-戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》連載64

中國城鎮化需要走過四次浪潮-城鎮化20年，地產還是最大的金礦-戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》連載65

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聲明：

本網連載的《發現味道-人文商業地產策劃》為戴欣明所著專著，目的在於分享戴欣明、戴欣明工作室
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本著作內容對讀者的項目、企業不構成交易，需要根據自身情況做專項戰略定位策劃、產業規劃以及相關的設計，甚至資本運營的介入。