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“人的城鎮化”的靈魂與思想基礎-人文文化正成為城鎮化的推手-戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》連載64

2018-10-15

思維篇　超常規戰略定位策劃思維模式

第五章　經濟角度——五行屬土：生態的味道

第三節　城鎮化20年，地產還是最大的金礦

2. “人的城鎮化”的靈魂與思想基礎

無論是“以人為本的城鎮化”、“生態先行的城鎮化”、“產城融合的城鎮化”等等城鎮化方式，人是根本，人文的提倡就是倡導人文關懷，人文文化的作用，即人文文化正成為城鎮化的推手。

一晃，我倡導人文城鎮化，人文城市，人文地產至少15年多（專指實踐，具體開發管理），人文設計至少20年以上（在規劃、建築、室內設計上強調人文等要素組合）；強調以人為中心，以人的關懷為中小。我實踐的同時，也引導了一批設計師，開發商，投資商進行實踐，直到2005、2006年“莞深同城”案例才有重要的突破，當時我和有識之士秦剛、高海燕、茅魏（被號稱深圳四傑）一起把人文城市、人文地產推向一個高峰。“莞深同城”讓中國人第一次認識“東莞”。

可喜的是習李新一屆政府把“人的城鎮化”正式以政府文件的形式確認，其實就是強調人文，人文關懷的城鎮化，至此人文城鎮化隨著“人的城鎮化”走上了快車道。

文件也提到“人的城鎮化”是就近城鎮化，在當地，及附件就能享受到城市人的保障，城市人的“生活方式”，以及“營商方式”。

中央財經領導小組辦公室副主任楊偉民指出，城鎮化過程中還存在很多問題，比如在城鎮化剛剛進入50%左右的中級階段，就出現了比較嚴重的城市病，這是中國遇到的特殊情況。“pojiechengshibingdaodishicongkongzhirenkourushouhaishicongkongzhigongnengrushou？gongnengshujiedaodigaishujiedaonali？ruheyufangqitachengshichuxianchengshibing？zhexiedouxuyaoshenrusikaoheyanjiu。” 楊偉民說。這說明中國的城鎮化任重道遠。我認為，無論如何，強調人文城鎮化才是“人的城鎮化”的靈魂。

我(wo)發(fa)現(xian)一(yi)個(ge)社(she)會(hui)現(xian)象(xiang)，那(na)就(jiu)是(shi)沒(mei)有(you)文(wen)化(hua)的(de)人(ren)在(zai)做(zuo)文(wen)化(hua)，並(bing)且(qie)還(hai)做(zuo)的(de)很(hen)大(da)，這(zhe)種(zhong)人(ren)多(duo)在(zai)南(nan)方(fang)，比(bi)如(ru)廣(guang)東(dong)人(ren)中(zhong)的(de)很(hen)多(duo)人(ren)就(jiu)是(shi)這(zhe)個(ge)文(wen)化(hua)的(de)推(tui)手(shou)。反(fan)而(er)在(zai)北(bei)方(fang)最(zui)有(you)文(wen)化(hua)底(di)蘊(yun)的(de)地(di)方(fang)確(que)顯(xian)得(de)沒(mei)有(you)文(wen)化(hua)，因(yin)為(wei)沒(mei)有(you)那(na)些(xie)沒(mei)有(you)文(wen)化(hua)的(de)推(tui)手(shou)！這zhe個ge現xian象xiang反fan映ying的de是shi人ren文wen文wen化hua和he商shang業ye的de融rong入ru度du的de問wen題ti，與yu經jing濟ji運yun行xing情qing況kuang有you關guan，在zai這zhe樣yang的de情qing況kuang下xia，人ren的de思si想xiang境jing界jie是shi不bu同tong的de。這zhe也ye與yu北bei方fang人ren好hao大da喜xi功gong，南nan方fang人ren腳jiao踏ta實shi地di有you關guan。這zhe也ye能neng夠gou解jie釋shi南nan方fang經jing濟ji為wei什shen麼me發fa展zhan快kuai，城cheng鎮zhen化hua率lv高gao的de原yuan因yin之zhi一yi。

作者戴欣明介紹

　　戴欣明，字：青藤，號：山人，七大山人

　　籍貫東北（沈陽），長期居住深圳市，2001年創立動能智庫（前身為戴欣明工作室）

　　城市與產業地產戰略定位專家、投資人：中國著名的戰略定位專家，中國著名的資本運營專家，搏實資本控股有限公司投資合夥人、深圳市前海動能投資有限公司總裁，中國品牌管理研究中心深圳中心總經理，深圳市動能企業管理谘詢有限公司董事長、總經理，中國城市運營管理研究中心主任，中國商業地產管理研究中心主任；

戴欣明是通才型專家，投資人，其在人文（含堪輿）學，社會學，消費心理學，經濟學，管理學，規劃建築設計學、藝術設計學，營銷學等方麵在全國具有權威專家地位。被譽為具有經濟學家頭腦的營銷學家、策劃人；策劃人當中的管理學家；

設計師出身，曾經是商業運營機構及城市開發建設集團經理人（時任總裁6年），身經百戰，是一位理論與實踐高度結合的專家、投資人。

鳳凰衛視中文台、資訊台等財經、社會觀察等頻道特約評論員，深圳電視台、成都電視台、上海電視台第一財經等各大主流電視台特約評論員（涉及：商業、財經、城市、產業、地產等）。因其獨到的觀察視角，洞見的觀察能力，即廣泛又深入的調查研究，10多年接受電視台采訪超過2000次以上。

戴欣明還是中國房地產四大名嘴之一，深圳市城市與地產“深圳四傑”。

戴欣明主要成就：

1、把人文融入地產之中：人文城市、地產和商業地產的開創者，人文因素決定了城市開發和項目開發的差別化（1998年）

2、改變中國城市與地產戰略定位法的空缺：創立“七合一戰略定位法則”，以及“人文+”係統戰略定位模式，強調非數字化的因素的量化（2003年）

3、中國城市和地產實證分析派（南派）代表：創立“262實證分析法”，以“七合一戰略定位法則”，以及“人文+”體係為基礎，強調分析者的作用，既福爾摩斯式的演繹推理（2005年）

4、提出“軟實力杠杆”理論（雙杠杆理論）：通過軟實力的打造，特別是戰略定位的介入，實現的“杠杆率”倍增；其中重要的是，在城市開發、產業項目的實施中，“軟實力杠杆”和“金融資本杠杆”應同時介入，互為補充，這樣的“杠杆率”才是有效的（2008）

5、提出“新黃金十年”投資理論：把城市和產業由靜態競爭模式變成動態競爭模式（2012年）

推薦序　

策劃人功力勝在超常規思維模式

南方略谘詢集團董事長　劉祖軻

認識戴欣明有13個年頭，一直關注他，體會他的裂變式成長。在技術上他是個多麵手，在專業上他又是個複合型專家，在實踐上他是的“接地氣”谘詢師、策劃人，在媒體上他是財經評論家。

他的特別之處在於他的經曆和思維模式：他ta做zuo過guo設she計ji師shi，包bao工gong頭tou，開kai發fa建jian設she集ji團tuan企qi業ye總zong裁cai，投tou融rong資zi人ren，商shang業ye運yun營ying操cao盤pan手shou，企qi業ye管guan理li谘zi詢xun師shi，品pin牌pai營ying銷xiao人ren，再zai到dao如ru今jin的de城cheng市shi與yu地di產chan策ce劃hua人ren，從cong基ji層ceng一yi步bu步bu做zuo起qi，一yi直zhi走zou到dao今jin天tian，伴ban隨sui著zhe他ta的de是shi實shi踐jian、實踐，再實踐，思考、思(si)考(kao)，再(zai)思(si)考(kao)。如(ru)果(guo)說(shuo)每(mei)一(yi)個(ge)人(ren)的(de)成(cheng)功(gong)都(dou)有(you)他(ta)的(de)故(gu)事(shi)，那(na)麼(me)戴(dai)欣(xin)明(ming)也(ye)有(you)他(ta)獨(du)特(te)的(de)故(gu)事(shi)。但(dan)他(ta)的(de)成(cheng)功(gong)更(geng)源(yuan)於(yu)他(ta)的(de)熱(re)情(qing)，對(dui)待(dai)朋(peng)友(you)的(de)熱(re)情(qing)，對(dui)待(dai)事(shi)情(qing)的(de)熱(re)情(qing)，以(yi)及(ji)對(dui)待(dai)工(gong)作(zuo)的(de)熱(re)情(qing)，積(ji)極(ji)向(xiang)上(shang)。我(wo)認(ren)為(wei)在(zai)這(zhe)種(zhong)情(qing)況(kuang)下(xia)的(de)思(si)考(kao)就(jiu)會(hui)表(biao)現(xian)出(chu)“正能量”就jiu會hui應ying用yong到dao實shi踐jian上shang，進jin而er發fa揮hui出chu對dui社she會hui有you用yong的de潛qian能neng優you勢shi。這zhe些xie都dou是shi一yi個ge成cheng功gong的de策ce劃hua人ren所suo必bi須xu擁yong有you的de素su質zhi之zhi一yi，這zhe種zhong素su質zhi決jue定ding一yi個ge人ren始shi終zhong想xiang著zhe如ru何he把ba事shi情qing做zuo好hao，如ru何he把ba策ce劃hua的de項xiang目mu的de成cheng功gong路lu徑jing找zhao出chu來lai，策ce劃hua出chu來lai。

因為他的熱情，就有了他的責任感。他不斷同我談起社會責任，企業責任，谘詢師的責任，策劃人的責任；社會要造福人民，企業要盈利，做人要有禮、有度，谘詢、策劃要合適，而這些都與他主張的戰略定位息息相關。

戴欣明的勤奮好學在業內是出了名的，以至於他在人文學（含堪輿）、社會學、消費心理學、經濟學、管理學，藝術設計學、營銷學七個領域在中國都有公認的權威學者地位，他是徹頭徹尾的通才。在“唯一不變的就是變”的社會大背景下，城市與地產的發展也變得越來越複雜，單一思維模式已經落伍，也如他實踐證明，以獨特的視角觀察、認知、分析大千世界，用“七合一”的超常規思維方式才能找到最合適的解決問題的方案。更重要的是他追求“適度”的哲學思維，把儒釋道思想融會貫通並與西方哲學結合，形成他的人文思想內涵並支撐著他的戰略定位策劃體係。

他20多(duo)年(nian)的(de)工(gong)作(zuo)經(jing)曆(li)多(duo)與(yu)城(cheng)市(shi)開(kai)發(fa)，房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)，商(shang)業(ye)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)，建(jian)築(zhu)集(ji)團(tuan)管(guan)理(li)有(you)關(guan)，算(suan)是(shi)徹(che)頭(tou)徹(che)尾(wei)的(de)業(ye)內(nei)人(ren)士(shi)。由(you)於(yu)他(ta)的(de)思(si)考(kao)習(xi)性(xing)，以(yi)及(ji)對(dui)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)的(de)熟(shu)悉(xi)，以(yi)及(ji)平(ping)均(jun)每(mei)年(nian)150多個地方的實地觀察，分析得出的獨到的觀點影響著中國城市的發展變革，甚至影響了城市與地產行業政策的製定。

youyushenzhendeteshulishiyuanyin，yizhiyilaishiqianyansixiangdedanshengdi。zaichengshikaifa，tebieshidichanfangmiangengshizouzaiqitachengshideqianlie，shenzhendechengshiyudichandekaifasixiang，zhanlvesixiangyeyingxiangzhezhongguochengshiyudichandejincheng。erzaizhegeguochengzhongdaixinmingyeshenshendijinpaoqizhong，yeyouyutashanyusikao，zaijiashangtashejishiteyoudexizhiguanchali，zaojiutalilunyushijiangaoduronghedetexing。

在業內，他是人文城市與人文地產的開創者，人文的大旗是他的典型特征與標識，也因此鑄就了其在“七合一”學術方麵的人文性；創立“262實證分析法”、“七合一戰略定位法則”，以及“超常規戰略定位策劃三部曲”，成為中國地產實證分析派（南派）代dai表biao。他ta的de成cheng就jiu與yu學xue術shu貢gong獻xian是shi有you目mu共gong睹du的de，我wo認ren為wei他ta的de成cheng就jiu本ben身shen還hai在zai於yu他ta所suo在zai行xing業ye外wai的de觀guan察cha與yu了le解jie，也ye就jiu是shi說shuo，城cheng市shi與yu地di產chan戰zhan略lve策ce劃hua人ren的de功gong夫fu在zai功gong夫fu以yi外wai。他ta在zai城cheng市shi與yu地di產chan領ling域yu是shi著zhu名ming策ce劃hua人ren，但dan在zai鳳feng凰huang衛wei視shi、深圳電視台、上海第一財經頻道，成都電視台等主流媒體上又是以著名財經評論家身份點評社會熱點與財經時事！這是他過人之處，因此能夠理解他為什麼是難得的、走在時代前麵的權威專家。

與其說《人文商業地產策劃》yishushitadechengshiyushangyedichanzhanlvedingweicehuajingyanyaodiandenongsuo，gengkeyikanchengshitazuoweigongzhongrenwuduishehuizerendebiaoxian，duizhongguochengshifazhan，yijifangdichan、產業園區、旅遊地產、商業街、零售業商業地產理性開發責任的表現。

劉祖軻

2015年3月21日二月二寫於深圳市

自序感悟“商業味道”

戴欣明

能夠讓我確定來深圳的理由是我還在大學時對深圳的一次考察，那是一次“味道”之旅。

1986年春節期間，也是我第一次來深圳，借住在當時深圳非常時尚的濱河小區。這個小區裏有個小店，就是20多個平方米的社區雜貨店，賣一些生活日用品，用現在的商業狀態來形容很像“屈臣氏”，還有點“7-11”的de感gan覺jiao。當dang我wo第di一yi次ci進jin到dao這zhe個ge小xiao店dian，我wo看kan到dao從cong來lai沒mei有you看kan過guo的de味wei道dao，聞wen到dao一yi種zhong從cong來lai沒mei有you聞wen到dao過guo的de味wei道dao，那na些xie由you商shang品pin包bao裝zhuang出chu來lai的de味wei道dao，以yi及ji商shang品pin本ben身shen的de香xiang氣qi散san發fa出chu來lai的de味wei道dao。這zhe種zhong味wei道dao觸chu到dao了le我wo的de神shen經jing，各ge色se日ri用yong商shang品pin琳lin琅lang滿man目mu，基ji本ben上shang都dou是shi香xiang港gang那na邊bian過guo來lai的de進jin口kou商shang品pin，看kan上shang麵mian繁fan體ti的de文wen字zi知zhi道dao是shi幹gan什shen麼me用yong的de，那na些xie商shang品pin都dou可ke以yi拿na在zai手shou上shang看kan，那na時shi內nei地di還hai沒mei有you超chao市shi。……就是這樣的味道讓我久久難以忘懷，那種味道讓我感到這是到了“外國”！我那時去深圳，起碼比內地早10多年進入市場經濟環境，積累了在其它地域不可能有的經驗、經曆，現在看來，有種節省了生命曆程的感覺。也就是那隨後不久，我就紮根於深圳這塊改革開放的“試驗田”了。

xianzaideshenzhenyijingbushizheyangzhiyouxiaoweidaodechengshile，shigeyoujingjiweizhuxianzuchengdexinchengshiweidao。youyushenzhenyijingshichaodachengshi，butongderennenggouganshoudaobutongdeweidao，zhexieweidaobuduandixiyinzhesimianbafangderenmenguolai。

味(wei)道(dao)，可(ke)以(yi)吃(chi)出(chu)來(lai)，可(ke)以(yi)看(kan)出(chu)來(lai)，可(ke)以(yi)體(ti)會(hui)到(dao)，可(ke)以(yi)感(gan)知(zhi)到(dao)，可(ke)以(yi)品(pin)味(wei)到(dao)，也(ye)可(ke)以(yi)形(xing)成(cheng)心(xin)靈(ling)上(shang)的(de)溝(gou)通(tong)，是(shi)消(xiao)費(fei)者(zhe)夢(meng)寐(mei)以(yi)求(qiu)的(de)感(gan)受(shou)。城(cheng)市(shi)與(yu)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)的(de)味(wei)道(dao)是(shi)什(shen)麼(me)？簡(jian)單(dan)地(di)說(shuo)是(shi)風(feng)格(ge)，品(pin)味(wei)，商(shang)業(ye)氛(fen)圍(wei)，複(fu)雜(za)地(di)說(shuo)是(shi)特(te)定(ding)人(ren)群(qun)的(de)生(sheng)活(huo)方(fang)式(shi)的(de)一(yi)部(bu)分(fen)，有(you)屬(shu)於(yu)這(zhe)些(xie)群(qun)體(ti)的(de)習(xi)俗(su)、習性、習慣，並有特定的人文文化特征，具有“中國風”tezheng，jizhongguofengge，shijianlizaizhongguochuantongwenhuadejichushang，yunhandaliangzhongguodiyuyuansubingshiyingquanqiuliuxingqushideyishupinweixingshihuoshenghuotiyanfangshi，yijishangyechuangxinxingshi。zhejiushiqushi，genbushangzhegequshijiuhuishunzhizechang，nizhizewang。wangwangzhuanyerenshihuiyonglinghun、智慧、思想、主義來詮釋，甚至各種學術術語，比如：戰略、管理、運營、係統、營銷，谘詢、策劃等，以及隻有專業人士才能聽懂的詞彙定義城市或商業地產，但這些交織在一起形成的“味道”queshixiaofeizhezuixianganzhide。jiuxiangyifuhua，niganjiaohenhao，danshitayeshimougeliupai，mouzhongsixiang，mouzhongzhuyixiadezuopinbiaoxian，haiyouhuazuobeihoudegushi。dangwushudechengshiyushangyedichancehuarenzaitanlunnaxiejishushangdexijie，biruzhaoshangguanli，shangyedexiangmuguanli，kaifadexiangmuguanlishi，quehulvelenaxiezuinenggouhexiaofeizhegoutongdezuizhongyaodedongxi，zuinengrangshangyeyoushengminglidedongxi——“味道”！

一個城市，一個商業地產項目的戰略定位的成功與失敗最終歸結於“味道”給消費者的感受，不同的“味道”吸引不同的人，有什麼樣的“味道”就能聚集什麼樣的消費者。有的人喜歡深圳，可能因為她是經濟特區，有經濟的“味道”；有的人喜歡杭州，可能因為有西湖，有人文的“味道”；有人喜歡上海，可能因為有上海灘，有時尚的“味道”；有人喜歡北京，可能因為北京是皇城，有貴族文化的“味道”；有人喜歡香港，可能因為她是國際化大都市，有全球化的“味道”。

為什麼人們願意去上海的田子坊、老城隍廟、新天地，北京王府井、琉璃廠，廣州的上下九，成都的寬窄巷子，南京的夫子廟，山西的平遙古城等無數的地方，那都是因為有種獨特的“味道”吸引著人們。

或許，有些項目是非常成功的，好像也沒有誰刻意去營造所謂的味道，其實她們本來就已經存在那些獨一無二的“味道”，某個老街，某個古城，某個現代的城市綜合體，它們的“老、古、新”本身就是味道。

戴欣明

2015年2月4日　立春寫於深圳市

往期回顧鏈接：

戰略定位在於構建“生態係統”-摸準“新黃金十年”的消費脈搏-超常規戰略定位策劃思維模式-戴欣明專著《人文商業地產策劃》47

體驗式商業迎戰互聯網商業-消費複雜，催生味道體驗《人文商業地產策劃》48

實體店銷售模式被迫變革-關注新技術帶來的市場變化-什麼是“破壞式創新”？戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道- 人文商業地產策劃》49

在“社交風潮”作用下，實體店卷土重來-實體店購物消費體驗無可替代-戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》50

商業生態變化，精品化“商業味道”湧現-消費複雜，催生味道體驗-超常規戰略定位策劃思維模式-《人文商業地產策劃》51

關注中低端消費的高產出，把握商機-中低端消費不是中低檔消費，必須照顧消費者的麵子-實用性和品質、品味同等重要52

“麵子式”消費主導一切-從國人的思維模式看“麵子”，也與經濟發展的階段有關-“麵子”是中國人文的商業消費體現-《人文商業地產策劃》53