思維篇　超常規戰略定位策劃思維模式

第五章　經濟角度——五行屬土：生態的味道

第三節　城鎮化20年，地產還是最大的金礦

1.    “地產經濟”換湯不換藥

一個城市發展的狀態首先讓人們感受到的是“地產”，地產是城市開發的“殼”，是“馬鞍”。

城市經濟的發展離不開地產的發展，這種發展就是地產經濟
，在某種程度上，“地產經濟”代表了城市的發展水平
，也代表了城鎮化的發展水平。我們很難看到沒有“地產經濟”伴隨的城鎮化進程，同時也會看到沒有人文關懷與文化特色的支撐就不會形成未來的城鎮化新格局。

過去的10多年，甚至更長的時間（2012年之前），城cheng鎮zhen化hua就jiu是shi提ti高gao經jing濟ji在zai城cheng市shi空kong間jian分fen布bu的de密mi度du，提ti高gao有you限xian麵mian積ji的de產chan能neng，淘tao汰tai落luo後hou產chan業ye，因yin此ci在zai城cheng市shi化hua的de過guo程cheng中zhong催cui生sheng了le超chao大da城cheng市shi，比bi如ru深shen圳zhen等deng，卻que沒mei有you很hen好hao的de解jie決jue中zhong小xiao城cheng市shi的de發fa展zhan問wen題ti，在zai產chan業ye轉zhuan移yi過guo程cheng中zhong反fan而er破po壞huai了le城cheng市shi周zhou邊bian的de生sheng態tai環huan境jing。

用“就業性流動”思si路lu解jie決jue城cheng鎮zhen化hua問wen題ti，造zao成cheng大da量liang的de人ren口kou流liu向xiang大da城cheng市shi帶dai來lai很hen多duo大da城cheng市shi病bing，並bing且qie這zhe種zhong大da城cheng市shi病bing正zheng向xiang中zhong型xing城cheng市shi蔓man延yan。單dan獨du強qiang調tiao就jiu業ye的de戰zhan略lve已yi經jing不bu能neng解jie決jue城cheng鎮zhen化hua問wen題ti，取qu而er代dai之zhi的de用yong“旅遊性流動”代替“就業性流動”，rangyigechengshixingchengnenggouranglvyouzhelaidexiyinli，yejiushiyigechengshiyouyuzhongbutongdeneirong，zheyangjiunenggouzengjiazaibendijiuye，manzuzhegexuqiujiushiyaotigaochengshi（城鎮）質量……

中國人永遠被“居者有其屋”的人文觀念所左右，從孟子《梁惠王章句上》“居者有其屋”思想到現在已近2400年，世世代代流傳下來亙古不息。地產不單是一個人的事兒，也是企業的事兒，更是城市的事兒，同時也是國家的事兒。

在中國，房子是根，所謂落葉歸根一定與居住有關。

一個人口眾多的國家在城市發展中，地產的作用遠遠比發達國家的城市發展中的地產要重要。在中國，由於人口基數大
，地產可以成為“時尚經濟”，鑒於地區差異，主要靠投資拉動實現平衡與協同
，但在發達國家是市場消費可以成為經濟
，也就是大眾消費占GDP的比重達到70％以上，高出中國30％以上，城市的發展與地產經濟的發展一脈相承，是魚水關係。

目前，中國經濟屬於社會主義市場經濟的高級階段——guanzhixiadeshichangjingji
，gaojijieduanjiushiguanzhidexiangduishaoyixie，danjulizhenzhengdeshichangjingjihaiyouyidingdechaju。congzhongguotesedeshehuizhuyijingjihuanjingzhongkan，yaoxianghuodechaoelirunshouxianyaojinruzhuliujingjizengchangmoshi
，zaiyunyongzijideyoushipeizhiyishixianchaochangguifazhan。chengzhenhua20年預示“地產經濟”還是主流經濟，參與其中者更能獲得地產經濟產業鏈的協同價值。

 

 

作者戴欣明介紹

　　戴欣明，字：青藤，號：山人，七大山人

　　籍貫東北（沈陽），長期居住深圳市，2001年創立動能智庫（前身為戴欣明工作室）

　　城市與產業地產戰略定位專家、投資人：中國著名的戰略定位專家
，中國著名的資本運營專家，搏實資本控股有限公司投資合夥人、深圳市前海動能投資有限公司總裁

，中國品牌管理研究中心深圳中心總經理

，深圳市動能企業管理谘詢有限公司董事長、總經理
，中國城市運營管理研究中心主任
，中國商業地產管理研究中心主任
；

戴欣明是通才型專家
，投資人，其在人文（含堪輿）學，社會學，消費心理學，經濟學，管理學，規劃建築設計學、藝術設計學，營銷學等方麵在全國具有權威專家地位。被譽為具有經濟學家頭腦的營銷學家、策劃人
；策劃人當中的管理學家；

設計師出身

，曾經是商業運營機構及城市開發建設集團經理人（時任總裁6年），身經百戰，是一位理論與實踐高度結合的專家
、投資人。

鳳凰衛視中文台、資訊台等財經、社會觀察等頻道特約評論員，深圳電視台、成都電視台、上海電視台第一財經等各大主流電視台特約評論員（涉及：商業、財經
、城市
、產業、地產等）。因其獨到的觀察視角，洞見的觀察能力，即廣泛又深入的調查研究，10多年接受電視台采訪超過2000次以上。

戴欣明還是中國房地產四大名嘴之一，深圳市城市與地產“深圳四傑”。

 

戴欣明主要成就：

1
、把人文融入地產之中：人文城市、地產和商業地產的開創者，人文因素決定了城市開發和項目開發的差別化（1998年）

2、改變中國城市與地產戰略定位法的空缺：創立“七合一戰略定位法則”，以及“人文+”係統戰略定位模式，強調非數字化的因素的量化（2003年）

3


、中國城市和地產實證分析派（南派）代表：創立“262實證分析法”
，以“七合一戰略定位法則”，以及“人文+”體係為基礎
，強調分析者的作用，既福爾摩斯式的演繹推理（2005年）

4、提出“軟實力杠杆”理論（雙杠杆理論）：通過軟實力的打造
，特別是戰略定位的介入，實現的“杠杆率”倍增；其中重要的是，在城市開發、產業項目的實施中，“軟實力杠杆”和“金融資本杠杆”應同時介入，互為補充
，這樣的“杠杆率”才是有效的（2008）

5、提出“新黃金十年”投資理論：把城市和產業由靜態競爭模式變成動態競爭模式（2012年）

 

推薦序　

策劃人功力勝在超常規思維模式

南方略谘詢集團董事長　劉祖軻

認識戴欣明有13個年頭，一直關注他，體會他的裂變式成長。在技術上他是個多麵手

，在專業上他又是個複合型專家
，在實踐上他是的“接地氣”谘詢師、策劃人，在媒體上他是財經評論家。

他的特別之處在於他的經曆和思維模式：他ta做zuo過guo設she計ji師shi
，包bao工gong頭tou，開kai發fa建jian設she集ji團tuan企qi業ye總zong裁cai，投tou融rong資zi人ren，商shang業ye運yun營ying操cao盤pan手shou
，企qi業ye管guan理li谘zi詢xun師shi

，品pin牌pai營ying銷xiao人ren
，再zai到dao如ru今jin的de城cheng市shi與yu地di產chan策ce劃hua人ren

，從cong基ji層ceng一yi步bu步bu做zuo起qi，一yi直zhi走zou到dao今jin天tian，伴ban隨sui著zhe他ta的de是shi實shi踐jian、實踐，再實踐，思考
、思si考kao，再zai思si考kao。如ru果guo說shuo每mei一yi個ge人ren的de成cheng功gong都dou有you他ta的de故gu事shi，那na麼me戴dai欣xin明ming也ye有you他ta獨du特te的de故gu事shi。但dan他ta的de成cheng功gong更geng源yuan於yu他ta的de熱re情qing，對dui待dai朋peng友you的de熱re情qing，對dui待dai事shi情qing的de熱re情qing，以yi及ji對dui待dai工gong作zuo的de熱re情qing，積ji極ji向xiang上shang。我wo認ren為wei在zai這zhe種zhong情qing況kuang下xia的de思si考kao就jiu會hui表biao現xian出chu“正能量”jiuhuiyingyongdaoshijianshang，jinerfahuichuduishehuiyouyongdeqiannengyoushi。zhexiedoushiyigechenggongdecehuarensuobixuyongyoudesuzhizhiyi，zhezhongsuzhijuedingyigerenshizhongxiangzheruhebashiqingzuohao
，ruhebacehuadexiangmudechenggonglujingzhaochulai，cehuachulai。

因為他的熱情，就有了他的責任感。他不斷同我談起社會責任，企業責任
，谘詢師的責任
，策劃人的責任
；社會要造福人民，企業要盈利，做人要有禮、有度，谘詢、策劃要合適，而這些都與他主張的戰略定位息息相關。

戴欣明的勤奮好學在業內是出了名的
，以至於他在人文學（含堪輿）、社會學

、消費心理學
、經濟學
、管理學
，藝術設計學、營銷學七個領域在中國都有公認的權威學者地位，他是徹頭徹尾的通才。在“唯一不變的就是變”的社會大背景下
，城市與地產的發展也變得越來越複雜
，單一思維模式已經落伍

，也如他實踐證明
，以獨特的視角觀察、認知、分析大千世界，用“七合一”的超常規思維方式才能找到最合適的解決問題的方案。更重要的是他追求“適度”的哲學思維，把儒釋道思想融會貫通並與西方哲學結合，形成他的人文思想內涵並支撐著他的戰略定位策劃體係。

他20多duo年nian的de工gong作zuo經jing曆li多duo與yu城cheng市shi開kai發fa
，房fang地di產chan開kai發fa，商shang業ye地di產chan開kai發fa
，建jian築zhu集ji團tuan管guan理li有you關guan，算suan是shi徹che頭tou徹che尾wei的de業ye內nei人ren士shi。由you於yu他ta的de思si考kao習xi性xing，以yi及ji對dui地di產chan行xing業ye的de熟shu悉xi，以yi及ji平ping均jun每mei年nian150多個地方的實地觀察，分析得出的獨到的觀點影響著中國城市的發展變革，甚至影響了城市與地產行業政策的製定。

由(you)於(yu)深(shen)圳(zhen)的(de)特(te)殊(shu)曆(li)史(shi)原(yuan)因(yin)，一(yi)直(zhi)以(yi)來(lai)是(shi)前(qian)沿(yan)思(si)想(xiang)的(de)誕(dan)生(sheng)地(di)。在(zai)城(cheng)市(shi)開(kai)發(fa)

，特(te)別(bie)是(shi)地(di)產(chan)方(fang)麵(mian)更(geng)是(shi)走(zou)在(zai)其(qi)它(ta)城(cheng)市(shi)的(de)前(qian)列(lie)，深(shen)圳(zhen)的(de)城(cheng)市(shi)與(yu)地(di)產(chan)的(de)開(kai)發(fa)思(si)想(xiang)，戰(zhan)略(lve)思(si)想(xiang)也(ye)影(ying)響(xiang)著(zhe)中(zhong)國(guo)城(cheng)市(shi)與(yu)地(di)產(chan)的(de)進(jin)程(cheng)。而(er)在(zai)這(zhe)個(ge)過(guo)程(cheng)中(zhong)戴(dai)欣(xin)明(ming)也(ye)深(shen)深(shen)地(di)浸(jin)泡(pao)其(qi)中(zhong)，也(ye)由(you)於(yu)他(ta)擅(shan)於(yu)思(si)考(kao)，再(zai)加(jia)上(shang)他(ta)設(she)計(ji)師(shi)特(te)有(you)的(de)細(xi)致(zhi)觀(guan)察(cha)力(li)，造(zao)就(jiu)他(ta)理(li)論(lun)與(yu)實(shi)踐(jian)高(gao)度(du)融(rong)合(he)的(de)特(te)性(xing)。

在業內
，他是人文城市與人文地產的開創者
，人文的大旗是他的典型特征與標識，也因此鑄就了其在“七合一”學術方麵的人文性

；創立“262實證分析法”、“七合一戰略定位法則”

，以及“超常規戰略定位策劃三部曲”，成為中國地產實證分析派（南派）代(dai)表(biao)。他(ta)的(de)成(cheng)就(jiu)與(yu)學(xue)術(shu)貢(gong)獻(xian)是(shi)有(you)目(mu)共(gong)睹(du)的(de)，我(wo)認(ren)為(wei)他(ta)的(de)成(cheng)就(jiu)本(ben)身(shen)還(hai)在(zai)於(yu)他(ta)所(suo)在(zai)行(xing)業(ye)外(wai)的(de)觀(guan)察(cha)與(yu)了(le)解(jie)，也(ye)就(jiu)是(shi)說(shuo)
，城(cheng)市(shi)與(yu)地(di)產(chan)戰(zhan)略(lve)策(ce)劃(hua)人(ren)的(de)功(gong)夫(fu)在(zai)功(gong)夫(fu)以(yi)外(wai)。他(ta)在(zai)城(cheng)市(shi)與(yu)地(di)產(chan)領(ling)域(yu)是(shi)著(zhu)名(ming)策(ce)劃(hua)人(ren)

，但(dan)在(zai)鳳(feng)凰(huang)衛(wei)視(shi)
、深圳電視台、上海第一財經頻道，成都電視台等主流媒體上又是以著名財經評論家身份點評社會熱點與財經時事！這是他過人之處，因此能夠理解他為什麼是難得的、走在時代前麵的權威專家。

與其說《人文商業地產策劃》yishushitadechengshiyushangyedichanzhanlvedingweicehuajingyanyaodiandenongsuo
，gengkeyikanchengshitazuoweigongzhongrenwuduishehuizerendebiaoxian，duizhongguochengshifazhan，yijifangdichan
、產業園區

、旅遊地產、商業街、零售業商業地產理性開發責任的表現。

劉祖軻

2015年3月21日二月二寫於深圳市

 

自序  感悟“商業味道”

戴欣明

能夠讓我確定來深圳的理由是我還在大學時對深圳的一次考察，那是一次“味道”之旅。

1986年春節期間，也是我第一次來深圳，借住在當時深圳非常時尚的濱河小區。這個小區裏有個小店

，就是20多個平方米的社區雜貨店，賣一些生活日用品，用現在的商業狀態來形容很像“屈臣氏”
，還有點“7-11”deganjiao。dangwodiyicijindaozhegexiaodian，wokandaoconglaimeiyoukanguodeweidao，wendaoyizhongconglaimeiyouwendaoguodeweidao，naxieyoushangpinbaozhuangchulaideweidao
，yijishangpinbenshendexiangqisanfachulaideweidao。zhezhongweidaochudaolewodeshenjing，geseriyongshangpinlinlangmanmu
，jibenshangdoushixianggangnabianguolaidejinkoushangpin，kanshangmianfantidewenzizhidaoshiganshenmeyongde，naxieshangpindoukeyinazaishoushangkan，nashineidihaimeiyouchaoshi。……就是這樣的味道讓我久久難以忘懷，那種味道讓我感到這是到了“外國”！我那時去深圳
，起碼比內地早10多年進入市場經濟環境，積累了在其它地域不可能有的經驗
、經曆
，現在看來，有種節省了生命曆程的感覺。也就是那隨後不久

，我就紮根於深圳這塊改革開放的“試驗田”了。

現xian在zai的de深shen圳zhen已yi經jing不bu是shi這zhe樣yang隻zhi有you小xiao味wei道dao的de城cheng市shi了le，是shi個ge由you經jing濟ji為wei主zhu線xian組zu成cheng的de新xin城cheng市shi味wei道dao。由you於yu深shen圳zhen已yi經jing是shi超chao大da城cheng市shi，不bu同tong的de人ren能neng夠gou感gan受shou到dao不bu同tong的de味wei道dao
，這zhe些xie味wei道dao不bu斷duan地di吸xi引yin著zhe四si麵mian八ba方fang的de人ren們men過guo來lai。

味(wei)道(dao)，可(ke)以(yi)吃(chi)出(chu)來(lai)
，可(ke)以(yi)看(kan)出(chu)來(lai)，可(ke)以(yi)體(ti)會(hui)到(dao)，可(ke)以(yi)感(gan)知(zhi)到(dao)
，可(ke)以(yi)品(pin)味(wei)到(dao)
，也(ye)可(ke)以(yi)形(xing)成(cheng)心(xin)靈(ling)上(shang)的(de)溝(gou)通(tong)，是(shi)消(xiao)費(fei)者(zhe)夢(meng)寐(mei)以(yi)求(qiu)的(de)感(gan)受(shou)。城(cheng)市(shi)與(yu)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)的(de)味(wei)道(dao)是(shi)什(shen)麼(me)？簡(jian)單(dan)地(di)說(shuo)是(shi)風(feng)格(ge)，品(pin)味(wei)
，商(shang)業(ye)氛(fen)圍(wei)
，複(fu)雜(za)地(di)說(shuo)是(shi)特(te)定(ding)人(ren)群(qun)的(de)生(sheng)活(huo)方(fang)式(shi)的(de)一(yi)部(bu)分(fen)，有(you)屬(shu)於(yu)這(zhe)些(xie)群(qun)體(ti)的(de)習(xi)俗(su)、習性
、習慣，並有特定的人文文化特征
，具有“中國風”tezheng，jizhongguofengge，shijianlizaizhongguochuantongwenhuadejichushang
，yunhandaliangzhongguodiyuyuansubingshiyingquanqiuliuxingqushideyishupinweixingshihuoshenghuotiyanfangshi，yijishangyechuangxinxingshi。zhejiushiqushi，genbushangzhegequshijiuhuishunzhizechang，nizhizewang。wangwangzhuanyerenshihuiyonglinghun
、智慧
、思想
、主義來詮釋
，甚至各種學術術語，比如：戰略、管理
、運營

、係統


、營銷，谘詢、策劃等，以及隻有專業人士才能聽懂的詞彙定義城市或商業地產
，但這些交織在一起形成的“味道”卻(que)是(shi)消(xiao)費(fei)者(zhe)最(zui)先(xian)感(gan)知(zhi)的(de)。就(jiu)像(xiang)一(yi)幅(fu)畫(hua)，你(ni)感(gan)覺(jiao)很(hen)好(hao)
，但(dan)是(shi)他(ta)也(ye)是(shi)某(mou)個(ge)流(liu)派(pai)，某(mou)種(zhong)思(si)想(xiang)，某(mou)種(zhong)主(zhu)義(yi)下(xia)的(de)作(zuo)品(pin)表(biao)現(xian)
，還(hai)有(you)畫(hua)作(zuo)背(bei)後(hou)的(de)故(gu)事(shi)。當(dang)無(wu)數(shu)的(de)城(cheng)市(shi)與(yu)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)策(ce)劃(hua)人(ren)在(zai)談(tan)論(lun)那(na)些(xie)技(ji)術(shu)上(shang)的(de)細(xi)節(jie)
，比(bi)如(ru)招(zhao)商(shang)管(guan)理(li)

，商(shang)業(ye)的(de)項(xiang)目(mu)管(guan)理(li)，開(kai)發(fa)的(de)項(xiang)目(mu)管(guan)理(li)時(shi)
，卻(que)忽(hu)略(lve)了(le)那(na)些(xie)最(zui)能(neng)夠(gou)和(he)消(xiao)費(fei)者(zhe)溝(gou)通(tong)的(de)最(zui)重(zhong)要(yao)的(de)東(dong)西(xi)，最(zui)能(neng)讓(rang)商(shang)業(ye)有(you)生(sheng)命(ming)力(li)的(de)東(dong)西(xi)——“味道”！

一個城市
，一個商業地產項目的戰略定位的成功與失敗最終歸結於“味道”給消費者的感受，不同的“味道”吸引不同的人，有什麼樣的“味道”就能聚集什麼樣的消費者。有的人喜歡深圳，可能因為她是經濟特區，有經濟的“味道”
；有的人喜歡杭州，可能因為有西湖

，有人文的“味道”
；有人喜歡上海
，可能因為有上海灘，有時尚的“味道”

；有人喜歡北京，可能因為北京是皇城，有貴族文化的“味道”；有人喜歡香港，可能因為她是國際化大都市，有全球化的“味道”。

為什麼人們願意去上海的田子坊、老城隍廟、新天地
，北京王府井
、琉璃廠，廣州的上下九，成都的寬窄巷子
，南京的夫子廟，山西的平遙古城等無數的地方，那都是因為有種獨特的“味道”吸引著人們。

或許，有些項目是非常成功的
，好像也沒有誰刻意去營造所謂的味道
，其實她們本來就已經存在那些獨一無二的“味道”，某個老街

，某個古城，某個現代的城市綜合體，它們的“老、古
、新”本身就是味道。

戴欣明

2015年2月4日　立春寫於深圳市

 

 

往期回顧鏈接：

戰略定位在於構建“生態係統”-摸準“新黃金十年”的消費脈搏-超常規戰略定位策劃思維模式-戴欣明專著《人文商業地產策劃》47

體驗式商業迎戰互聯網商業-消費複雜，催生味道體驗《人文商業地產策劃》48

實體店銷售模式被迫變革-關注新技術帶來的市場變化-什麼是“破壞式創新”？戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道- 人文商業地產策劃》49

在“社交風潮”作用下，實體店卷土重來-實體店購物消費體驗無可替代-戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》50

商業生態變化
，精品化“商業味道”湧現-消費複雜
，催生味道體驗-超常規戰略定位策劃思維模式-《人文商業地產策劃》51

關注中低端消費的高產出，把握商機-中低端消費不是中低檔消費
，必須照顧消費者的麵子-實用性和品質、品味同等重要52

“麵子式”消費主導一切-從國人的思維模式看“麵子”，也與經濟發展的階段有關-“麵子”是中國人文的商業消費體現-《人文商業地產策劃》53

消費分析：由麵子引發“被迫性”體驗消費-麵子式消費是中國人不變的主題-戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》連載54

是否還需要“大勢研判”式策劃-為什麼從經濟學角度研究、分析問題-經濟發展有內外在規律-戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》連載55

經濟角度——五行屬土：生態的味道-超常規戰略定位策劃思維模式-“大勢研判”式策劃不建立城市和商業生態係統，而在於解析-《人文商業地產策劃》56

受係統教育的人需要係統戰略定位-中國城市運營者的變化決定著城市的命運《人文商業地產策劃》57

智慧經濟作用下的策劃思維 -智慧經濟時代的來臨，我們需要重新思考，需要創意思維-戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》58

智慧經濟更需要有質量的戰略、定位

、策劃-縱觀“智慧經濟”特征是個係統的經濟模式-《人文商業地產策劃》59

什麼充當“新黃金十年”主旋律-“新黃金十年”，盤活經濟需要“快產業”-多角度來看房地產-戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》連載60

如何把握未來的“黃金十年”-經濟角度：生態的味道-超常規戰略定位策劃思維模式-戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》連載61

適應新環境的企業，“新黃金十年"就在眼前-什麼充當“新黃金十年”主旋律-戴欣明城市與產業地產戰略定位策劃專著《發現味道-人文商業地產策劃》連載62

 

官網：

動能智庫-戴欣明工作室：520coupons.cn

中國城市開發網：www.cnud.net.cn

 

 

聲明：

本網連載的《發現味道-人文商業地產策劃》為戴欣明所著專著，目的在於分享戴欣明
、戴欣明工作室、動能智庫獨創及獨家的知識財產，歡迎轉載
，轉載請注明出處。

本著作內容對讀者的項目、企業不構成交易，需要根據自身情況做專項戰略定位策劃
、產業規劃以及相關的設計
，甚至資本運營的介入。