思維篇　超常規戰略定位策劃思維模式

第四章　消費心理角度——五行屬火：商業的味道

第二節　消費複雜，催生味道體驗

4.商業生態變化，精品化“商業味道”湧現

從2013年開始
，不搞強刺激，微調經濟成為主調，比如“商事”改(gai)革(ge)
，形(xing)成(cheng)創(chuang)業(ye)潮(chao)，給(gei)小(xiao)微(wei)企(qi)業(ye)減(jian)稅(shui)都(dou)屬(shu)於(yu)微(wei)調(tiao)經(jing)濟(ji)，這(zhe)也(ye)是(shi)結(jie)束(shu)投(tou)資(zi)性(xing)拉(la)動(dong)的(de)強(qiang)刺(ci)激(ji)
，改(gai)由(you)動(dong)態(tai)調(tiao)節(jie)。政(zheng)策(ce)導(dao)向(xiang)開(kai)始(shi)轉(zhuan)向(xiang)如(ru)何(he)更(geng)好(hao)地(di)培(pei)育(yu)市(shi)場(chang)化(hua)的(de)市(shi)場(chang)上(shang)來(lai)
，這(zhe)是(shi)與(yu)之(zhi)前(qian)20年最大的不同。

這種趨勢帶來轉變，小地方消費環境
，消費狀態就是原來的大地方的消費環境
，消費狀態，也表現出消費一體化趨勢。

山(shan)東(dong)東(dong)平(ping)縣(xian)這(zhe)樣(yang)的(de)小(xiao)城(cheng)市(shi)，商(shang)業(ye)綜(zong)合(he)體(ti)已(yi)經(jing)不(bu)遜(xun)色(se)大(da)城(cheng)市(shi)，並(bing)且(qie)有(you)大(da)城(cheng)市(shi)沒(mei)有(you)的(de)清(qing)爽(shuang)味(wei)道(dao)。在(zai)開(kai)業(ye)的(de)時(shi)候(hou)就(jiu)已(yi)經(jing)考(kao)慮(lv)到(dao)做(zuo)自(zi)己(ji)的(de)電(dian)商(shang)平(ping)台(tai)，因(yin)為(wei)這(zhe)裏(li)也(ye)有(you)網(wang)上(shang)購(gou)物(wu)的(de)習(xi)慣(guan)。

大城市的商業愈來愈精品化，品牌化，可識別性也越來越強。

深圳京基100的bit超chao市shi
，完wan全quan是shi個ge精jing品pin店dian。我wo第di一yi去qu的de時shi候hou以yi為wei自zi己ji到dao了le日ri本ben。價jia格ge比bi較jiao貴gui，但dan是shi消xiao費fei者zhe也ye很hen多duo，有you很hen多duo特te別bie的de商shang品pin在zai大da眾zhong化hua的de商shang店dian裏li買mai不bu到dao，一yi些xie麵mian包bao做zuo的de也ye非fei常chang有you特te點dian
，裏li麵mian的de日ri本ben清qing酒jiu種zhong類lei很hen多duo
，古gu靈ling精jing怪guai的de產chan品pin也ye很hen多duo，我wo會hui時shi不bu時shi到dao這zhe裏li買mai點dian什shen麼me。

這種精品超市似乎完全沒有受到電商的影響
，走出了自己的
，針對追求品質的中高消費者的品牌道路。

隨著競爭的加劇，電商的衝擊
，人們收入的增加

，消費體驗也在提高。這種消費是層級提升後，帶來的消費群體的變化；這個變化也正好對應了越來越多的中產階層
，時尚人士等。像上麵提到的位於京基100的bit超(chao)市(shi)，有(you)個(ge)專(zhuan)門(men)的(de)區(qu)域(yu)提(ti)高(gao)休(xiu)憩(qi)時(shi)光(guang)
，一(yi)些(xie)時(shi)尚(shang)的(de)女(nv)孩(hai)子(zi)在(zai)玩(wan)自(zi)拍(pai)，這(zhe)裏(li)有(you)好(hao)環(huan)境(jing)，時(shi)尚(shang)的(de)味(wei)道(dao)，與(yu)咖(ka)啡(fei)店(dian)比(bi)又(you)很(hen)便(bian)宜(yi)，吸(xi)引(yin)了(le)一(yi)些(xie)白(bai)領(ling)駐(zhu)足(zu)，喝(he)杯(bei)bit超市賣的咖啡（價格是邊上星巴克的60％），買(mai)個(ge)麵(mian)包(bao)，愜(qie)意(yi)的(de)很(hen)
，一(yi)混(hun)就(jiu)幾(ji)個(ge)小(xiao)時(shi)。與(yu)之(zhi)前(qian)一(yi)些(xie)超(chao)市(shi)提(ti)供(gong)的(de)類(lei)似(si)地(di)方(fang)相(xiang)比(bi)
，落(luo)座(zuo)的(de)人(ren)也(ye)不(bu)同(tong)，由(you)藍(lan)領(ling)變(bian)成(cheng)了(le)白(bai)領(ling)階(jie)層(ceng)。隨(sui)著(zhe)中(zhong)產(chan)階(jie)級(ji)的(de)不(bu)斷(duan)壯(zhuang)大(da)
，這(zhe)種(zhong)消(xiao)費(fei)狀(zhuang)態(tai)在(zai)不(bu)斷(duan)的(de)擴(kuo)大(da)。如(ru)果(guo)說(shuo)上(shang)個(ge)“黃金十年”是基本消費和灰色消費為主，那麼在“新黃金十年”的de消xiao費fei將jiang以yi享xiang受shou到dao改gai革ge開kai發fa，以yi及ji城cheng市shi化hua進jin程cheng紅hong利li的de人ren們men為wei主zhu，這zhe些xie人ren決jue不bu是shi高gao消xiao費fei者zhe，是shi以yi中zhong產chan階jie級ji為wei主zhu的de中zhong低di消xiao費fei人ren群qun。這zhe些xie人ren的de消xiao費fei特te點dian的de品pin味wei，就jiu是shi我wo說shuo的de“味道”消費。

 

 

作者戴欣明介紹

　　戴欣明

，字：青藤，號：山人
，七大山人

　　籍貫東北（沈陽）
，長期居住深圳市，2001年創立動能智庫（前身為戴欣明工作室）

　　城市與產業地產戰略定位專家、投資人：中國著名的戰略定位專家，中國著名的資本運營專家，搏實資本控股有限公司投資合夥人

、深圳市前海動能投資有限公司總裁，中國品牌管理研究中心深圳中心總經理，深圳市動能企業管理谘詢有限公司董事長、總經理，中國城市運營管理研究中心主任
，中國商業地產管理研究中心主任；

戴欣明是通才型專家，投資人，其在人文（含堪輿）學，社會學
，消費心理學，經濟學
，管理學，規劃建築設計學
、藝術設計學，營銷學等方麵在全國具有權威專家地位。被譽為具有經濟學家頭腦的營銷學家
、策劃人
；策劃人當中的管理學家；

設計師出身
，曾經是商業運營機構及城市開發建設集團經理人（時任總裁6年）
，身經百戰
，是一位理論與實踐高度結合的專家、投資人。

鳳凰衛視中文台、資訊台等財經
、社會觀察等頻道特約評論員，深圳電視台、成都電視台
、上海電視台第一財經等各大主流電視台特約評論員（涉及：商業、財經、城市
、產業
、地產等）。因其獨到的觀察視角，洞見的觀察能力，即廣泛又深入的調查研究，10多年接受電視台采訪超過2000次以上。

戴欣明還是中國房地產四大名嘴之一，深圳市城市與地產“深圳四傑”。

 

戴欣明主要成就：

1
、把人文融入地產之中：人文城市、地產和商業地產的開創者，人文因素決定了城市開發和項目開發的差別化（1998年）

2、改變中國城市與地產戰略定位法的空缺：創立“七合一戰略定位法則”，以及“人文+”係統戰略定位模式，強調非數字化的因素的量化（2003年）

3
、中國城市和地產實證分析派（南派）代表：創立“262實證分析法”，以“七合一戰略定位法則”

，以及“人文+”體係為基礎，強調分析者的作用，既福爾摩斯式的演繹推理（2005年）

4、提出“軟實力杠杆”理論（雙杠杆理論）：通過軟實力的打造，特別是戰略定位的介入
，實現的“杠杆率”倍增；其中重要的是

，在城市開發、產業項目的實施中
，“軟實力杠杆”和“金融資本杠杆”應同時介入，互為補充，這樣的“杠杆率”才是有效的（2008）

5
、提出“新黃金十年”投資理論：把城市和產業由靜態競爭模式變成動態競爭模式（2012年）

 

推薦序　

策劃人功力勝在超常規思維模式

南方略谘詢集團董事長　劉祖軻

認識戴欣明有13個年頭
，一直關注他
，體會他的裂變式成長。在技術上他是個多麵手，在專業上他又是個複合型專家，在實踐上他是的“接地氣”谘詢師、策劃人，在媒體上他是財經評論家。

他的特別之處在於他的經曆和思維模式：他(ta)做(zuo)過(guo)設(she)計(ji)師(shi)
，包(bao)工(gong)頭(tou)，開(kai)發(fa)建(jian)設(she)集(ji)團(tuan)企(qi)業(ye)總(zong)裁(cai)，投(tou)融(rong)資(zi)人(ren)，商(shang)業(ye)運(yun)營(ying)操(cao)盤(pan)手(shou)，企(qi)業(ye)管(guan)理(li)谘(zi)詢(xun)師(shi)，品(pin)牌(pai)營(ying)銷(xiao)人(ren)，再(zai)到(dao)如(ru)今(jin)的(de)城(cheng)市(shi)與(yu)地(di)產(chan)策(ce)劃(hua)人(ren)
，從(cong)基(ji)層(ceng)一(yi)步(bu)步(bu)做(zuo)起(qi)
，一(yi)直(zhi)走(zou)到(dao)今(jin)天(tian)
，伴(ban)隨(sui)著(zhe)他(ta)的(de)是(shi)實(shi)踐(jian)
、實踐
，再實踐，思考
、思(si)考(kao)，再(zai)思(si)考(kao)。如(ru)果(guo)說(shuo)每(mei)一(yi)個(ge)人(ren)的(de)成(cheng)功(gong)都(dou)有(you)他(ta)的(de)故(gu)事(shi)，那(na)麼(me)戴(dai)欣(xin)明(ming)也(ye)有(you)他(ta)獨(du)特(te)的(de)故(gu)事(shi)。但(dan)他(ta)的(de)成(cheng)功(gong)更(geng)源(yuan)於(yu)他(ta)的(de)熱(re)情(qing)，對(dui)待(dai)朋(peng)友(you)的(de)熱(re)情(qing)，對(dui)待(dai)事(shi)情(qing)的(de)熱(re)情(qing)，以(yi)及(ji)對(dui)待(dai)工(gong)作(zuo)的(de)熱(re)情(qing)

，積(ji)極(ji)向(xiang)上(shang)。我(wo)認(ren)為(wei)在(zai)這(zhe)種(zhong)情(qing)況(kuang)下(xia)的(de)思(si)考(kao)就(jiu)會(hui)表(biao)現(xian)出(chu)“正能量”就(jiu)會(hui)應(ying)用(yong)到(dao)實(shi)踐(jian)上(shang)，進(jin)而(er)發(fa)揮(hui)出(chu)對(dui)社(she)會(hui)有(you)用(yong)的(de)潛(qian)能(neng)優(you)勢(shi)。這(zhe)些(xie)都(dou)是(shi)一(yi)個(ge)成(cheng)功(gong)的(de)策(ce)劃(hua)人(ren)所(suo)必(bi)須(xu)擁(yong)有(you)的(de)素(su)質(zhi)之(zhi)一(yi)，這(zhe)種(zhong)素(su)質(zhi)決(jue)定(ding)一(yi)個(ge)人(ren)始(shi)終(zhong)想(xiang)著(zhe)如(ru)何(he)把(ba)事(shi)情(qing)做(zuo)好(hao)，如(ru)何(he)把(ba)策(ce)劃(hua)的(de)項(xiang)目(mu)的(de)成(cheng)功(gong)路(lu)徑(jing)找(zhao)出(chu)來(lai)
，策(ce)劃(hua)出(chu)來(lai)。

因為他的熱情，就有了他的責任感。他不斷同我談起社會責任
，企業責任，谘詢師的責任，策劃人的責任；社會要造福人民，企業要盈利，做人要有禮
、有度
，谘詢
、策劃要合適，而這些都與他主張的戰略定位息息相關。

戴欣明的勤奮好學在業內是出了名的，以至於他在人文學（含堪輿）
、社會學、消費心理學
、經濟學、管理學

，藝術設計學、營銷學七個領域在中國都有公認的權威學者地位，他是徹頭徹尾的通才。在“唯一不變的就是變”的社會大背景下
，城市與地產的發展也變得越來越複雜，單一思維模式已經落伍，也如他實踐證明，以獨特的視角觀察、認知
、分析大千世界，用“七合一”的超常規思維方式才能找到最合適的解決問題的方案。更重要的是他追求“適度”的哲學思維，把儒釋道思想融會貫通並與西方哲學結合，形成他的人文思想內涵並支撐著他的戰略定位策劃體係。

他20多(duo)年(nian)的(de)工(gong)作(zuo)經(jing)曆(li)多(duo)與(yu)城(cheng)市(shi)開(kai)發(fa)，房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)
，商(shang)業(ye)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)，建(jian)築(zhu)集(ji)團(tuan)管(guan)理(li)有(you)關(guan)
，算(suan)是(shi)徹(che)頭(tou)徹(che)尾(wei)的(de)業(ye)內(nei)人(ren)士(shi)。由(you)於(yu)他(ta)的(de)思(si)考(kao)習(xi)性(xing)，以(yi)及(ji)對(dui)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)的(de)熟(shu)悉(xi)，以(yi)及(ji)平(ping)均(jun)每(mei)年(nian)150多個地方的實地觀察

，分析得出的獨到的觀點影響著中國城市的發展變革，甚至影響了城市與地產行業政策的製定。

youyushenzhendeteshulishiyuanyin，yizhiyilaishiqianyansixiangdedanshengdi。zaichengshikaifa
，tebieshidichanfangmiangengshizouzaiqitachengshideqianlie，shenzhendechengshiyudichandekaifasixiang，zhanlvesixiangyeyingxiangzhezhongguochengshiyudichandejincheng。erzaizhegeguochengzhongdaixinmingyeshenshendijinpaoqizhong，yeyouyutashanyusikao，zaijiashangtashejishiteyoudexizhiguanchali
，zaojiutalilunyushijiangaoduronghedetexing。

在業內，他是人文城市與人文地產的開創者，人文的大旗是他的典型特征與標識
，也因此鑄就了其在“七合一”學術方麵的人文性；創立“262實證分析法”、“七合一戰略定位法則”
，以及“超常規戰略定位策劃三部曲”，成為中國地產實證分析派（南派）代(dai)表(biao)。他(ta)的(de)成(cheng)就(jiu)與(yu)學(xue)術(shu)貢(gong)獻(xian)是(shi)有(you)目(mu)共(gong)睹(du)的(de)

，我(wo)認(ren)為(wei)他(ta)的(de)成(cheng)就(jiu)本(ben)身(shen)還(hai)在(zai)於(yu)他(ta)所(suo)在(zai)行(xing)業(ye)外(wai)的(de)觀(guan)察(cha)與(yu)了(le)解(jie)，也(ye)就(jiu)是(shi)說(shuo)
，城(cheng)市(shi)與(yu)地(di)產(chan)戰(zhan)略(lve)策(ce)劃(hua)人(ren)的(de)功(gong)夫(fu)在(zai)功(gong)夫(fu)以(yi)外(wai)。他(ta)在(zai)城(cheng)市(shi)與(yu)地(di)產(chan)領(ling)域(yu)是(shi)著(zhu)名(ming)策(ce)劃(hua)人(ren)，但(dan)在(zai)鳳(feng)凰(huang)衛(wei)視(shi)
、深圳電視台、上海第一財經頻道，成都電視台等主流媒體上又是以著名財經評論家身份點評社會熱點與財經時事！這是他過人之處，因此能夠理解他為什麼是難得的
、走在時代前麵的權威專家。

與其說《人文商業地產策劃》一yi書shu是shi他ta的de城cheng市shi與yu商shang業ye地di產chan戰zhan略lve定ding位wei策ce劃hua經jing驗yan要yao點dian的de濃nong縮suo
，更geng可ke以yi看kan成cheng是shi他ta作zuo為wei公gong眾zhong人ren物wu對dui社she會hui責ze任ren的de表biao現xian
，對dui中zhong國guo城cheng市shi發fa展zhan，以yi及ji房fang地di產chan、產業園區、旅遊地產
、商業街、零售業商業地產理性開發責任的表現。

劉祖軻

2015年3月21日二月二寫於深圳市

 

自序  感悟“商業味道”

戴欣明

能夠讓我確定來深圳的理由是我還在大學時對深圳的一次考察，那是一次“味道”之旅。

1986年春節期間，也是我第一次來深圳，借住在當時深圳非常時尚的濱河小區。這個小區裏有個小店
，就是20多個平方米的社區雜貨店
，賣一些生活日用品，用現在的商業狀態來形容很像“屈臣氏”，還有點“7-11”deganjiao。dangwodiyicijindaozhegexiaodian
，wokandaoconglaimeiyoukanguodeweidao，wendaoyizhongconglaimeiyouwendaoguodeweidao，naxieyoushangpinbaozhuangchulaideweidao，yijishangpinbenshendexiangqisanfachulaideweidao。zhezhongweidaochudaolewodeshenjing，geseriyongshangpinlinlangmanmu
，jibenshangdoushixianggangnabianguolaidejinkoushangpin
，kanshangmianfantidewenzizhidaoshiganshenmeyongde，naxieshangpindoukeyinazaishoushangkan，nashineidihaimeiyouchaoshi。……就是這樣的味道讓我久久難以忘懷，那種味道讓我感到這是到了“外國”！我那時去深圳，起碼比內地早10多年進入市場經濟環境，積累了在其它地域不可能有的經驗、經曆，現在看來，有種節省了生命曆程的感覺。也就是那隨後不久
，我就紮根於深圳這塊改革開放的“試驗田”了。

現(xian)在(zai)的(de)深(shen)圳(zhen)已(yi)經(jing)不(bu)是(shi)這(zhe)樣(yang)隻(zhi)有(you)小(xiao)味(wei)道(dao)的(de)城(cheng)市(shi)了(le)，是(shi)個(ge)由(you)經(jing)濟(ji)為(wei)主(zhu)線(xian)組(zu)成(cheng)的(de)新(xin)城(cheng)市(shi)味(wei)道(dao)。由(you)於(yu)深(shen)圳(zhen)已(yi)經(jing)是(shi)超(chao)大(da)城(cheng)市(shi)
，不(bu)同(tong)的(de)人(ren)能(neng)夠(gou)感(gan)受(shou)到(dao)不(bu)同(tong)的(de)味(wei)道(dao)，這(zhe)些(xie)味(wei)道(dao)不(bu)斷(duan)地(di)吸(xi)引(yin)著(zhe)四(si)麵(mian)八(ba)方(fang)的(de)人(ren)們(men)過(guo)來(lai)。

味wei道dao，可ke以yi吃chi出chu來lai

，可ke以yi看kan出chu來lai，可ke以yi體ti會hui到dao，可ke以yi感gan知zhi到dao，可ke以yi品pin味wei到dao

，也ye可ke以yi形xing成cheng心xin靈ling上shang的de溝gou通tong，是shi消xiao費fei者zhe夢meng寐mei以yi求qiu的de感gan受shou。城cheng市shi與yu商shang業ye地di產chan的de味wei道dao是shi什shen麼me？簡jian單dan地di說shuo是shi風feng格ge，品pin味wei
，商shang業ye氛fen圍wei，複fu雜za地di說shuo是shi特te定ding人ren群qun的de生sheng活huo方fang式shi的de一yi部bu分fen，有you屬shu於yu這zhe些xie群qun體ti的de習xi俗su
、習性、習慣，並有特定的人文文化特征，具有“中國風”tezheng，jizhongguofengge
，shijianlizaizhongguochuantongwenhuadejichushang，yunhandaliangzhongguodiyuyuansubingshiyingquanqiuliuxingqushideyishupinweixingshihuoshenghuotiyanfangshi，yijishangyechuangxinxingshi。zhejiushiqushi，genbushangzhegequshijiuhuishunzhizechang
，nizhizewang。wangwangzhuanyerenshihuiyonglinghun、智慧、思想、主義來詮釋，甚至各種學術術語，比如：戰略、管理、運營、係統、營銷，谘詢、策劃等，以及隻有專業人士才能聽懂的詞彙定義城市或商業地產，但這些交織在一起形成的“味道”queshixiaofeizhezuixianganzhide。jiuxiangyifuhua
，niganjiaohenhao
，danshitayeshimougeliupai
，mouzhongsixiang，mouzhongzhuyixiadezuopinbiaoxian，haiyouhuazuobeihoudegushi。dangwushudechengshiyushangyedichancehuarenzaitanlunnaxiejishushangdexijie，biruzhaoshangguanli，shangyedexiangmuguanli，kaifadexiangmuguanlishi，quehulvelenaxiezuinenggouhexiaofeizhegoutongdezuizhongyaodedongxi，zuinengrangshangyeyoushengminglidedongxi——“味道”！

一個城市，一個商業地產項目的戰略定位的成功與失敗最終歸結於“味道”給消費者的感受，不同的“味道”吸引不同的人，有什麼樣的“味道”就能聚集什麼樣的消費者。有的人喜歡深圳
，可能因為她是經濟特區，有經濟的“味道”；有的人喜歡杭州，可能因為有西湖，有人文的“味道”；有人喜歡上海，可能因為有上海灘，有時尚的“味道”；有人喜歡北京
，可能因為北京是皇城，有貴族文化的“味道”；有人喜歡香港，可能因為她是國際化大都市

，有全球化的“味道”。

為什麼人們願意去上海的田子坊、老城隍廟
、新天地
，北京王府井
、琉璃廠
，廣州的上下九
，成都的寬窄巷子
，南京的夫子廟
，山西的平遙古城等無數的地方，那都是因為有種獨特的“味道”吸引著人們。

或許，有些項目是非常成功的，好像也沒有誰刻意去營造所謂的味道，其實她們本來就已經存在那些獨一無二的“味道”，某個老街，某個古城
，某個現代的城市綜合體，它們的“老
、古、新”本身就是味道。

戴欣明

2015年2月4日　立春寫於深圳市

 

官網：

動能智庫-戴欣明工作室：520coupons.cn

中國城市開發網：www.cnud.net.cn

 

 

聲明：

本網連載的《發現味道-人文商業地產策劃》為戴欣明所著專著，目的在於分享戴欣明、戴欣明工作室、動能智庫獨創及獨家的知識財產，歡迎轉載，轉載請注明出處。

本著作內容對讀者的項目、企業不構成交易，需要根據自身情況做專項戰略定位策劃
、產業規劃以及相關的設計，甚至資本運營的介入。