思維篇　超常規戰略定位策劃思維模式

第四章　消費心理角度——五行屬火：商業的味道

第二節　消費複雜，催生味道體驗

2.   實體店銷售模式被迫變革

ruguozaishitidiandefanweineibuduandijinxingzhebufendexiaofeizheshichangqushiyanjiufenxi
，tingqutamenyijian，tigonggenghaodechanpin，bingtouruzibenlaigaishanxiaofeihuanjingqiwangnenggoudailaizuijiashouyi，erbuquguanzhudianshang
，namejiuhuizhujiansangshishitidiandeshichanglingxiandiwei

，yingxiangshitidiandeshouyi。

關guan注zhu新xin技ji術shu帶dai給gei市shi場chang的de變bian化hua，銷xiao售shou模mo式shi帶dai給gei商shang場chang的de變bian化hua，聽ting取qu消xiao費fei者zhe意yi見jian改gai善shan現xian狀zhuang的de同tong時shi
，還hai要yao有you不bu破po不bu立li的de思si考kao

，在zai戰zhan略lve定ding位wei策ce劃hua時shi注zhu意yi這zhe些xie變bian化hua對dui實shi體ti店dian銷xiao售shou模mo式shi的de影ying響xiang並bing加jia以yi融rong合he。

有時需要“破壞性創新”
，亦(yi)被(bei)稱(cheng)作(zuo)破(po)壞(huai)性(xing)科(ke)技(ji)，將(jiang)產(chan)品(pin)或(huo)服(fu)務(wu)透(tou)過(guo)科(ke)技(ji)性(xing)的(de)創(chuang)新(xin)
，並(bing)以(yi)低(di)價(jia)特(te)色(se)針(zhen)對(dui)特(te)殊(shu)目(mu)標(biao)消(xiao)費(fei)族(zu)群(qun)，突(tu)破(po)現(xian)有(you)市(shi)場(chang)所(suo)能(neng)預(yu)期(qi)的(de)消(xiao)費(fei)改(gai)變(bian)。其(qi)實(shi)
，現(xian)在(zai)的(de)電(dian)商(shang)的(de)運(yun)營(ying)就(jiu)是(shi)利(li)用(yong)了(le)這(zhe)個(ge)道(dao)理(li)而(er)獲(huo)得(de)價(jia)格(ge)優(you)勢(shi)

，進(jin)而(er)獲(huo)得(de)快(kuai)速(su)增(zeng)長(chang)優(you)勢(shi)。

作者戴欣明介紹

　　戴欣明，字：青藤，號：山人
，七大山人

　　籍貫東北（沈陽）
，長期居住深圳市
，2001年創立動能智庫（前身為戴欣明工作室）

　　城市與產業地產戰略定位專家

、投資人：中國著名的戰略定位專家，中國著名的資本運營專家，搏實資本控股有限公司投資合夥人
、深圳市前海動能投資有限公司總裁
，中國品牌管理研究中心深圳中心總經理，深圳市動能企業管理谘詢有限公司董事長、總經理，中國城市運營管理研究中心主任，中國商業地產管理研究中心主任
；

戴欣明是通才型專家
，投資人，其在人文（含堪輿）學，社會學，消費心理學
，經濟學，管理學，規劃建築設計學
、藝術設計學，營銷學等方麵在全國具有權威專家地位。被譽為具有經濟學家頭腦的營銷學家
、策劃人；策劃人當中的管理學家；

設計師出身，曾經是商業運營機構及城市開發建設集團經理人（時任總裁6年）
，身經百戰，是一位理論與實踐高度結合的專家、投資人。

鳳凰衛視中文台
、資訊台等財經、社會觀察等頻道特約評論員
，深圳電視台
、成都電視台
、上海電視台第一財經等各大主流電視台特約評論員（涉及：商業、財經
、城市
、產業、地產等）。因其獨到的觀察視角，洞見的觀察能力，即廣泛又深入的調查研究，10多年接受電視台采訪超過2000次以上。

戴欣明還是中國房地產四大名嘴之一，深圳市城市與地產“深圳四傑”。

戴欣明主要成就：

1、把人文融入地產之中：人文城市
、地產和商業地產的開創者
，人文因素決定了城市開發和項目開發的差別化（1998年）

2
、改變中國城市與地產戰略定位法的空缺：創立“七合一戰略定位法則”，以及“人文+”係統戰略定位模式
，強調非數字化的因素的量化（2003年）

3、中國城市和地產實證分析派（南派）代表：創立“262實證分析法”，以“七合一戰略定位法則”
，以及“人文+”體係為基礎，強調分析者的作用
，既福爾摩斯式的演繹推理（2005年）

4
、提出“軟實力杠杆”理論（雙杠杆理論）：通過軟實力的打造，特別是戰略定位的介入，實現的“杠杆率”倍增；其中重要的是
，在城市開發
、產業項目的實施中，“軟實力杠杆”和“金融資本杠杆”應同時介入，互為補充

，這樣的“杠杆率”才是有效的（2008）

5、提出“新黃金十年”投資理論：把城市和產業由靜態競爭模式變成動態競爭模式（2012年）

推薦序　

策劃人功力勝在超常規思維模式

南方略谘詢集團董事長　劉祖軻

認識戴欣明有13個年頭，一直關注他，體會他的裂變式成長。在技術上他是個多麵手，在專業上他又是個複合型專家，在實踐上他是的“接地氣”谘詢師、策劃人，在媒體上他是財經評論家。

他的特別之處在於他的經曆和思維模式：他(ta)做(zuo)過(guo)設(she)計(ji)師(shi)
，包(bao)工(gong)頭(tou)
，開(kai)發(fa)建(jian)設(she)集(ji)團(tuan)企(qi)業(ye)總(zong)裁(cai)，投(tou)融(rong)資(zi)人(ren)，商(shang)業(ye)運(yun)營(ying)操(cao)盤(pan)手(shou)
，企(qi)業(ye)管(guan)理(li)谘(zi)詢(xun)師(shi)，品(pin)牌(pai)營(ying)銷(xiao)人(ren)，再(zai)到(dao)如(ru)今(jin)的(de)城(cheng)市(shi)與(yu)地(di)產(chan)策(ce)劃(hua)人(ren)
，從(cong)基(ji)層(ceng)一(yi)步(bu)步(bu)做(zuo)起(qi)，一(yi)直(zhi)走(zou)到(dao)今(jin)天(tian)
，伴(ban)隨(sui)著(zhe)他(ta)的(de)是(shi)實(shi)踐(jian)、實踐，再實踐
，思考、sikao
，zaisikao。ruguoshuomeiyigerendechenggongdouyoutadegushi，namedaixinmingyeyoutadutedegushi。dantadechenggonggengyuanyutadereqing，duidaipengyoudereqing
，duidaishiqingdereqing，yijiduidaigongzuodereqing，jijixiangshang。worenweizaizhezhongqingkuangxiadesikaojiuhuibiaoxianchu“正能量”就(jiu)會(hui)應(ying)用(yong)到(dao)實(shi)踐(jian)上(shang)，進(jin)而(er)發(fa)揮(hui)出(chu)對(dui)社(she)會(hui)有(you)用(yong)的(de)潛(qian)能(neng)優(you)勢(shi)。這(zhe)些(xie)都(dou)是(shi)一(yi)個(ge)成(cheng)功(gong)的(de)策(ce)劃(hua)人(ren)所(suo)必(bi)須(xu)擁(yong)有(you)的(de)素(su)質(zhi)之(zhi)一(yi)
，這(zhe)種(zhong)素(su)質(zhi)決(jue)定(ding)一(yi)個(ge)人(ren)始(shi)終(zhong)想(xiang)著(zhe)如(ru)何(he)把(ba)事(shi)情(qing)做(zuo)好(hao)，如(ru)何(he)把(ba)策(ce)劃(hua)的(de)項(xiang)目(mu)的(de)成(cheng)功(gong)路(lu)徑(jing)找(zhao)出(chu)來(lai)，策(ce)劃(hua)出(chu)來(lai)。

因為他的熱情，就有了他的責任感。他不斷同我談起社會責任
，企業責任，谘詢師的責任，策劃人的責任；社會要造福人民，企業要盈利，做人要有禮、有度，谘詢、策劃要合適，而這些都與他主張的戰略定位息息相關。

戴欣明的勤奮好學在業內是出了名的，以至於他在人文學（含堪輿）
、社會學、消費心理學
、經濟學、管理學
，藝術設計學、營銷學七個領域在中國都有公認的權威學者地位，他是徹頭徹尾的通才。在“唯一不變的就是變”的社會大背景下，城市與地產的發展也變得越來越複雜，單一思維模式已經落伍，也如他實踐證明

，以獨特的視角觀察、認知、分析大千世界，用“七合一”的超常規思維方式才能找到最合適的解決問題的方案。更重要的是他追求“適度”的哲學思維，把儒釋道思想融會貫通並與西方哲學結合，形成他的人文思想內涵並支撐著他的戰略定位策劃體係。

他20多duo年nian的de工gong作zuo經jing曆li多duo與yu城cheng市shi開kai發fa，房fang地di產chan開kai發fa，商shang業ye地di產chan開kai發fa，建jian築zhu集ji團tuan管guan理li有you關guan，算suan是shi徹che頭tou徹che尾wei的de業ye內nei人ren士shi。由you於yu他ta的de思si考kao習xi性xing
，以yi及ji對dui地di產chan行xing業ye的de熟shu悉xi，以yi及ji平ping均jun每mei年nian150多個地方的實地觀察
，分析得出的獨到的觀點影響著中國城市的發展變革
，甚至影響了城市與地產行業政策的製定。

由you於yu深shen圳zhen的de特te殊shu曆li史shi原yuan因yin
，一yi直zhi以yi來lai是shi前qian沿yan思si想xiang的de誕dan生sheng地di。在zai城cheng市shi開kai發fa
，特te別bie是shi地di產chan方fang麵mian更geng是shi走zou在zai其qi它ta城cheng市shi的de前qian列lie

，深shen圳zhen的de城cheng市shi與yu地di產chan的de開kai發fa思si想xiang
，戰zhan略lve思si想xiang也ye影ying響xiang著zhe中zhong國guo城cheng市shi與yu地di產chan的de進jin程cheng。而er在zai這zhe個ge過guo程cheng中zhong戴dai欣xin明ming也ye深shen深shen地di浸jin泡pao其qi中zhong，也ye由you於yu他ta擅shan於yu思si考kao
，再zai加jia上shang他ta設she計ji師shi特te有you的de細xi致zhi觀guan察cha力li，造zao就jiu他ta理li論lun與yu實shi踐jian高gao度du融rong合he的de特te性xing。

在業內
，他是人文城市與人文地產的開創者，人文的大旗是他的典型特征與標識，也因此鑄就了其在“七合一”學術方麵的人文性；創立“262實證分析法”、“七合一戰略定位法則”，以及“超常規戰略定位策劃三部曲”
，成為中國地產實證分析派（南派）daibiao。tadechengjiuyuxueshugongxianshiyoumugongdude，worenweitadechengjiubenshenhaizaiyutasuozaixingyewaideguanchayulejie，yejiushishuo
，chengshiyudichanzhanlvecehuarendegongfuzaigongfuyiwai。tazaichengshiyudichanlingyushizhumingcehuaren，danzaifenghuangweishi、深圳電視台、上海第一財經頻道
，成都電視台等主流媒體上又是以著名財經評論家身份點評社會熱點與財經時事！這是他過人之處，因此能夠理解他為什麼是難得的、走在時代前麵的權威專家。

與其說《人文商業地產策劃》一(yi)書(shu)是(shi)他(ta)的(de)城(cheng)市(shi)與(yu)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)戰(zhan)略(lve)定(ding)位(wei)策(ce)劃(hua)經(jing)驗(yan)要(yao)點(dian)的(de)濃(nong)縮(suo)，更(geng)可(ke)以(yi)看(kan)成(cheng)是(shi)他(ta)作(zuo)為(wei)公(gong)眾(zhong)人(ren)物(wu)對(dui)社(she)會(hui)責(ze)任(ren)的(de)表(biao)現(xian)，對(dui)中(zhong)國(guo)城(cheng)市(shi)發(fa)展(zhan)
，以(yi)及(ji)房(fang)地(di)產(chan)、產業園區、旅遊地產

、商業街、零售業商業地產理性開發責任的表現。

劉祖軻

2015年3月21日二月二寫於深圳市

自序  感悟“商業味道”

戴欣明

能夠讓我確定來深圳的理由是我還在大學時對深圳的一次考察，那是一次“味道”之旅。

1986年春節期間，也是我第一次來深圳，借住在當時深圳非常時尚的濱河小區。這個小區裏有個小店，就是20多個平方米的社區雜貨店，賣一些生活日用品，用現在的商業狀態來形容很像“屈臣氏”，還有點“7-11”的de感gan覺jiao。當dang我wo第di一yi次ci進jin到dao這zhe個ge小xiao店dian

，我wo看kan到dao從cong來lai沒mei有you看kan過guo的de味wei道dao，聞wen到dao一yi種zhong從cong來lai沒mei有you聞wen到dao過guo的de味wei道dao，那na些xie由you商shang品pin包bao裝zhuang出chu來lai的de味wei道dao
，以yi及ji商shang品pin本ben身shen的de香xiang氣qi散san發fa出chu來lai的de味wei道dao。這zhe種zhong味wei道dao觸chu到dao了le我wo的de神shen經jing，各ge色se日ri用yong商shang品pin琳lin琅lang滿man目mu
，基ji本ben上shang都dou是shi香xiang港gang那na邊bian過guo來lai的de進jin口kou商shang品pin，看kan上shang麵mian繁fan體ti的de文wen字zi知zhi道dao是shi幹gan什shen麼me用yong的de，那na些xie商shang品pin都dou可ke以yi拿na在zai手shou上shang看kan，那na時shi內nei地di還hai沒mei有you超chao市shi。……就是這樣的味道讓我久久難以忘懷
，那種味道讓我感到這是到了“外國”！我那時去深圳
，起碼比內地早10多年進入市場經濟環境，積累了在其它地域不可能有的經驗、經曆
，現在看來，有種節省了生命曆程的感覺。也就是那隨後不久

，我就紮根於深圳這塊改革開放的“試驗田”了。

現(xian)在(zai)的(de)深(shen)圳(zhen)已(yi)經(jing)不(bu)是(shi)這(zhe)樣(yang)隻(zhi)有(you)小(xiao)味(wei)道(dao)的(de)城(cheng)市(shi)了(le)，是(shi)個(ge)由(you)經(jing)濟(ji)為(wei)主(zhu)線(xian)組(zu)成(cheng)的(de)新(xin)城(cheng)市(shi)味(wei)道(dao)。由(you)於(yu)深(shen)圳(zhen)已(yi)經(jing)是(shi)超(chao)大(da)城(cheng)市(shi)
，不(bu)同(tong)的(de)人(ren)能(neng)夠(gou)感(gan)受(shou)到(dao)不(bu)同(tong)的(de)味(wei)道(dao)
，這(zhe)些(xie)味(wei)道(dao)不(bu)斷(duan)地(di)吸(xi)引(yin)著(zhe)四(si)麵(mian)八(ba)方(fang)的(de)人(ren)們(men)過(guo)來(lai)。

味(wei)道(dao)
，可(ke)以(yi)吃(chi)出(chu)來(lai)，可(ke)以(yi)看(kan)出(chu)來(lai)，可(ke)以(yi)體(ti)會(hui)到(dao)，可(ke)以(yi)感(gan)知(zhi)到(dao)
，可(ke)以(yi)品(pin)味(wei)到(dao)
，也(ye)可(ke)以(yi)形(xing)成(cheng)心(xin)靈(ling)上(shang)的(de)溝(gou)通(tong)，是(shi)消(xiao)費(fei)者(zhe)夢(meng)寐(mei)以(yi)求(qiu)的(de)感(gan)受(shou)。城(cheng)市(shi)與(yu)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)的(de)味(wei)道(dao)是(shi)什(shen)麼(me)
？簡(jian)單(dan)地(di)說(shuo)是(shi)風(feng)格(ge)
，品(pin)味(wei)，商(shang)業(ye)氛(fen)圍(wei)，複(fu)雜(za)地(di)說(shuo)是(shi)特(te)定(ding)人(ren)群(qun)的(de)生(sheng)活(huo)方(fang)式(shi)的(de)一(yi)部(bu)分(fen)
，有(you)屬(shu)於(yu)這(zhe)些(xie)群(qun)體(ti)的(de)習(xi)俗(su)、習性、習慣
，並有特定的人文文化特征，具有“中國風”特(te)征(zheng)，即(ji)中(zhong)國(guo)風(feng)格(ge)，是(shi)建(jian)立(li)在(zai)中(zhong)國(guo)傳(chuan)統(tong)文(wen)化(hua)的(de)基(ji)礎(chu)上(shang)，蘊(yun)含(han)大(da)量(liang)中(zhong)國(guo)地(di)域(yu)元(yuan)素(su)並(bing)適(shi)應(ying)全(quan)球(qiu)流(liu)行(xing)趨(qu)勢(shi)的(de)藝(yi)術(shu)品(pin)味(wei)形(xing)式(shi)或(huo)生(sheng)活(huo)體(ti)驗(yan)方(fang)式(shi)，以(yi)及(ji)商(shang)業(ye)創(chuang)新(xin)形(xing)式(shi)。這(zhe)就(jiu)是(shi)趨(qu)勢(shi)
，跟(gen)不(bu)上(shang)這(zhe)個(ge)趨(qu)勢(shi)就(jiu)會(hui)順(shun)之(zhi)則(ze)昌(chang)，逆(ni)之(zhi)則(ze)亡(wang)。往(wang)往(wang)專(zhuan)業(ye)人(ren)士(shi)會(hui)用(yong)靈(ling)魂(hun)、智慧、思想、主義來詮釋，甚至各種學術術語，比如：戰略、管理、運營、係統

、營銷
，谘詢、策劃等
，以及隻有專業人士才能聽懂的詞彙定義城市或商業地產，但這些交織在一起形成的“味道”卻que是shi消xiao費fei者zhe最zui先xian感gan知zhi的de。就jiu像xiang一yi幅fu畫hua，你ni感gan覺jiao很hen好hao，但dan是shi他ta也ye是shi某mou個ge流liu派pai，某mou種zhong思si想xiang
，某mou種zhong主zhu義yi下xia的de作zuo品pin表biao現xian，還hai有you畫hua作zuo背bei後hou的de故gu事shi。當dang無wu數shu的de城cheng市shi與yu商shang業ye地di產chan策ce劃hua人ren在zai談tan論lun那na些xie技ji術shu上shang的de細xi節jie，比bi如ru招zhao商shang管guan理li，商shang業ye的de項xiang目mu管guan理li，開kai發fa的de項xiang目mu管guan理li時shi
，卻que忽hu略lve了le那na些xie最zui能neng夠gou和he消xiao費fei者zhe溝gou通tong的de最zui重zhong要yao的de東dong西xi

，最zui能neng讓rang商shang業ye有you生sheng命ming力li的de東dong西xi——“味道”！

一個城市
，一個商業地產項目的戰略定位的成功與失敗最終歸結於“味道”給消費者的感受，不同的“味道”吸引不同的人，有什麼樣的“味道”就能聚集什麼樣的消費者。有的人喜歡深圳，可能因為她是經濟特區，有經濟的“味道”；有的人喜歡杭州，可能因為有西湖，有人文的“味道”
；有人喜歡上海

，可能因為有上海灘
，有時尚的“味道”；有人喜歡北京，可能因為北京是皇城，有貴族文化的“味道”
；有人喜歡香港，可能因為她是國際化大都市
，有全球化的“味道”。

為什麼人們願意去上海的田子坊
、老城隍廟、新天地，北京王府井、琉璃廠
，廣州的上下九，成都的寬窄巷子，南京的夫子廟，山西的平遙古城等無數的地方
，那都是因為有種獨特的“味道”吸引著人們。

或許，有些項目是非常成功的，好像也沒有誰刻意去營造所謂的味道，其實她們本來就已經存在那些獨一無二的“味道”
，某個老街，某個古城，某個現代的城市綜合體
，它們的“老、古、新”本身就是味道。

戴欣明

2015年2月4日　立春寫於深圳市

官網：

動能智庫-戴欣明工作室：520coupons.cn

中國城市開發網：www.cnud.net.cn

聲明：

本網連載的《發現味道-人文商業地產策劃》為戴欣明所著專著，目的在於分享戴欣明
、戴欣明工作室、動能智庫獨創及獨家的知識財產
，歡迎轉載，轉載請注明出處。

本著作內容對讀者的項目
、企業不構成交易，需要根據自身情況做專項戰略定位策劃、產業規劃以及相關的設計，甚至資本運營的介入。